三大经济强省人口流动的秘密这些城市的房地产更值得关注

人口与城市的经济发展尤其密切相关。从浙江、江苏、山东三省的人口和经济格局可以看出，核心城市的主导地位越强，带动能力越强，经济增长率越高，人口吸引力越大。
例如，浙江、杭州和宁波分别占全省国内生产总值的24%和19%，合计占43%。浙江也是国内生产总值增长率最快的省份。过去三年，机械移民总数达到99万人，人口集聚能力大大提高。虽然江苏核心城市的经济比重低于浙江，但无锡这个世界屋脊城市的发展势头近年来有所回升，“三大支柱”的趋势已经重新确立。
相比之下，山东省管辖的核心城市青岛和济南的经济集中度太低，总量仅为28%，比浙江省低15个百分点，人均国内生产总值和经济增长率也处于三省最低水平。因此，山东的人口外流一直很严重，在过去三年里有70多万人外流。

在过去三年里，山东的人口外流超过了70万

在过去三年里，山东、江苏和浙江省的常住人口总量保持了快速增长，尤其是浙江和山东省，这三个省的常住人口在过去三年中累计增长了约200万，但增长的原因却大不相同:

浙江人口的机械增长和自然增长都“不错”，达到99万。山东的人口增长主要是由于自然增长。随着“二胎”的公布，山东省2016年和2017年的生育率均超过17.5‰，过去三年人口自然累计增长高达270万。与人口的巨大自然增长相对应，山东的人口外流在过去三年里也超过了70万。

苏州和临沂的常住人口超过1000万

从三省的人口格局来看，三省的总体表现是一致的，呈现出多核城市格局。

以浙江为例。杭州、温州和宁波的常住人口超过800万，江苏除苏州外还有1000多万，徐州和南京的常住人口超过800万。

人口800多万的山东省常住人口高达6人，即临沂、青岛、潍坊、济南、菏泽和济宁，其中临沂居第一，人口1062万，副省级城市青岛和省会城市济南分别居第二和第四位。

其中，从2018年浙江、江苏、山东三省核心城市的人口集中度来看，杭州位居第一，增幅为0.8个百分点。主要原因是杭州的网络经济近年来蓬勃发展，居民人口大幅增加。仅在2018年，杭州的机械移民就达到277，000人。

然而，由于近年来产业转型的影响，苏州的人口吸引力明显滞后。除无锡外，七个城市的人口增长率最低。在过去三年中，其常住人口仅增加了106，000人，人口集中停滞不前。这是三省核心城市中唯一的一个。

此外，大多数中小城市的常住人口在过去三年也呈现上升趋势。

原因是前两年是二孩政策放开后的奖金集中时期，常住人口大幅增加。然而，随着累积生育意愿的释放，自然人口增长进入衰减期，使得常住人口略有减少。

与北京相比，上海对山东的吸引力显著增强

根据2017年全国流动人口调查数据，山东省流动人口约占60%，省外流动人口约占40%。

值得注意的是，与2013年相比，山东省流入上海的人口比例大幅上升，从6%上升到8%，上升了2个百分点，而北京的人口比例下降了2个百分点。与北京相比，上海对山东的吸引力显著增加。

就省内流动而言，2017年山东省流向济南的流动人口比例达到35%，略高于青岛市的31%，两个城市共占66%，与2013年基本持平。

与此同时，青岛对省外人口的吸引力明显高于省会城市济南。外省人口流入是济南的近三倍，这与青岛的政治地位、城市形象和经济发展密切相关。

与此同时，烟台、威海和淄博等省内经济发展较好的城市对省外人口的吸引力正在逐渐增强。

浙江人口外流的主要目的是在[/s2做生意/]

从浙江的流动人口来看，近70%的人口已经迁移到其他省份，上海以15%的比例领先，江苏以9%的比例紧随其后。

值得注意的是，与其他主要以工作为目的的省份不同，浙江人口外流的主要目的是经商，占42%，远远高于21%。

浙江大部分经商的流动人口来自温州和台州。这两个城市的流动人口经商比例分别为30%和23%。商业氛围非常浓厚。

就全省流动人口而言，杭州和宁波分别位居前两位，这主要得益于杭州和宁波近年来工业经济的明显改善。尤其是杭州的网络经济大大提高了杭州的综合实力。此外，由于新的人才政策，杭州的人口吸引力处于全国前列。

除杭州和宁波外，其他中小城市的比重大多呈下降趋势，人口吸引力呈下降趋势。例如，金华2017年的人口吸引力比2013年低4个百分点。

在过去的三年里，浙江的人口机械地增长到99万，人口聚集能力在全国名列前茅。就城市而言，2017年杭州和宁波的核心城市将平均划分，吸引外来人口的比例为20%。

杭州和宁波的吸引力大幅提升，但金华和嘉兴的外来人口流入量与2013年相比大幅下降，降幅均为5个百分点。外国人口的吸引力分别从第一和第二下降到第四和第五。

主要原因是传统产业的转型升级减少了产业人员数量，这大大降低了两个城市的人口集聚能力。

苏州大规模吸引外资减缓了人口流入

江苏省内外的流动人口相当。就其对该省人口的吸引力而言，苏州仍然名列榜首。2017年，苏州省人口流入量(以下简称人口流入量)达到108.7万，其次是无锡，流入量为54.3万，超过南京，人口集中度进一步提高。

值得注意的是，苏州受到外资大量撤出的影响，经济增长明显放缓，导致流出人口流入放缓。与2013年相比，2017年人口流入仅增长1%，低于无锡3%的增长率。南京的人口流入逐年下降。2017年人口流入近522，000人，比2013年下降3%，人口集中度明显减弱。

常州和镇江是除苏州、无锡和南京以外的主要人口流入地。2017年流入量分别为270，000和120，000。然而，近年来人口集聚力也大幅下降。在其他非核心城市，由于当地工业落后和缺乏就业机会，人口呈外流趋势。

经济发展和人口增长之间的关系更直接，[/s2/]

在全省许多城市消费、教育、养老等基础条件“良好”的情况下，经济发展也更直接地指向人口流动。根据目前各城市人口规模和经济总量的平衡，我们可以将三个省市分为三类:

首先，经济比重大于人口的城市大多是核心城市，如杭州、宁波、南京、济南、青岛等，人口集中度不断上升。

然而，还有两个特别的城市必须提到苏州和无锡。近年来，由于外资的撤出，苏州经济发展滞后，人口集中受到一定影响。它的增长率没有无锡快。受产业转型影响，这一趋势在短期内还会持续，因此房地产需求的增长也会受到一定程度的影响。

相反，无锡的工业经济保持相对活跃。2018年，区域国内生产总值达到1143.862亿元，居全国第14位，三、四线城市第一位，同比增长7.4%，居民人均国内生产总值17.43万元。

近年来，人口聚集能力的增长率相对突出。类似的还有烟台和淄博这样的城市，那里的人口聚集能力正在上升。

其次，该省大多数中小城市的经济份额和人口份额相差不大，或者略低于人口份额。差异在-1%以内，如镇江、舟山、扬州、日照、台州、湖州等。这些城市的人口增长率相对稳定，人口集中度没有明显变化，房地产市场保持相对稳定。

第三，经济比重落后于人口比重。经济滞后的比例越大，人口外流的可能性就越高，如温州、台州、宿迁、菏泽和临沂。以浙江省温州市和台州市为例，过去三年人口净流出分别为83，400人和26，700人，是浙江省11个地级市中仅有的两个人口净流出城市。

菏泽和临沂尤其如此，那里的人口净外流是全国最高的。菏泽甚至在去年底取消了销售限制，成为第一个取消房地产市场销售限制的城市。在取消销售限制的背后，是由于人口的严重外流和购房内生需求的严重短缺。

据统计局统计，菏泽户籍人口超过1000万，但2018年其常住人口只有876.5万，人口外流约150万。

这些城市要么没有明显的优势产业，要么正面临产业转型升级。目前，很难雇佣更多的人。因此，外流现象更加突出，这极大地影响了房地产市场。

当然，这种情况不是静态的。徐州也是一个典型的城市，其经济比重明显低于人口。然而，近年来，徐州的产业转型明显加快。

2019年8月30日，国家发展改革委、科技部等五部委联合发布《关于进一步推进产业转型升级示范区建设的通知》，明确支持徐州建设产业转型升级示范区。产业转型升级的加快提高了徐州的人口聚集能力。2017年，常住人口的机械移民达到43，600人，人口回返量与2016年相比大幅增加，人口聚集能力显著提高。预计这一趋势将持续下去，为城市的住房需求提供持续的动力，房地产市场的发展将长期安全。

资料来源:[宜居可儿芮浙江区/br/]

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资料来源:浙江省沂州可儿芮