在“气馁”的房地产市场的下半年，房子是“更便宜”还是更贵？参考中国社会科学院的报告。

不止一次，我听到了一个关于房地产市场的比喻，这非常美妙。

有人说房地产市场就像一个气球，空气越少就越难上升，空气越多就越容易爆裂。最适合上升到一半空。它上升得越高，就会越失控。如何顺利着陆已经成为一个新问题。

在过去的几年里，房地产市场不知不觉地变得“高空”。

房地产企业的规模越来越大。一些媒体统计并选择了资产超过5000亿元的房地产企业。十年来，万科总资产增长7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长20倍，荣创中国增长30倍。

居民的杠杆率持续上升。数据显示，居民杠杆率从2008年的17.9%升至2018年的53.2%，10年来上升了35%。

离地面越远，越难回到地面。

幸运的是，今年房地产市场“受挫”。

7月，28个重点监控城市的新增供应量环比下降22%，同比上升2%。其中，一线城市同比下降15%和6%。

24个二线和三线城市的供应量环比下降24%，同比上升5%。与上月相比，近82%的二线和三线城市出现了不同程度的供应下降。宁波、海口等城市出现大幅下降，降幅超过上月的-60%。仅限于武汉、青岛等二线和三线城市，供应量略有回升，环比增幅不到15%。

换句话说，房地产市场的供应自然下滑，“气球”开始在整体疲软的市场需求下缓慢“收缩”。

既然有走弱的趋势，八月甚至下半年，房子会“更便宜”还是“更贵”？

我们不妨参考中国社会科学院的一份报告。

7月29日，国家经济战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2019年6月，核心城市房价基本停止上涨，稳定房价的总体目标实现。核心城市房价涨幅连续3个月下降，二手房成交量相对较快。

根据该报告，一级和二级城市的短期房价将“小幅”下跌，如果没有进一步的政策刺激，三级和四级城市的住房市场将进入一个向下的小周期。

值得注意的是，该报告还有一个非常有趣的建议:对于短期供应充足的城市，可以考虑促进现场销售和取消预售许可证；对于目前不具备预售条件的城市，可考虑提高预售条件，并要求开发企业为及时交付住房提供可靠的第三方担保。

显然，报告有两点值得我们特别关注。

首先，城市间的差异将主导下半年的房价趋势。

核心城市房价的“停止上涨”可以被视为第一个信号，而北京、上海、深圳、苏州和Xi的限购措施的增加可以被视为第二个信号。

在两大信号叠加的影响下，下半年，一线和二线城市的房价既不会便宜也不会贵，相反，它们将进入“平稳运行”的范围。

就像白开水一样，平淡无味。对购买的限制使得买家稀少。对销售的限制剥夺了卖家兑现的希望。房地产的流动性日益下降。这是下半年大城市房价的趋势。

另一方面，由于三线、四线城市棚户区总数下降，社会科学院判断为“下行周期”，下半年很有可能会步入“稳中有降”的格局。

第一条和第二条线路稳定且仍然昂贵。如果慢下来，第三和第四条线路将变得“更便宜”。这是未来房地产市场不同于历史趋势的最大特点。

其次，库存高的城市在促进现有住房销售方面具有特殊意义。

早在去年，四川、广东、湖北、江苏、河南、辽宁等地已经开始验证取消预售制度的可能性。

一般来说，从预售开始到房子竣工需要两到三年的时间。一旦目前的建筑销售实施，这意味着开发商开始集资的时间将需要推迟两年。除了额外的财务成本外，目前内地房屋企业普遍采用的“快速周转”模式将不再有效。

也就是说，目前困扰楼市的两个头痛问题将会得到解决。

一方面，居民和住房企业的杠杆将会降低。住房企业不能再依靠偿还和融资加上杠杆来获得土地，而只能一步一步地建造房屋和出售房屋。拍卖行刚刚预售时，购房者不必背负高额债务。

另一方面，一旦预售制度取消，住房企业将不再有高周转率，这将不可避免地淘汰大量现金流紧张的中小住房企业，开发商的扩张步伐将大大放缓，房地产市场将面临重大洗牌。

据《长江商报》报道，截至7月24日，全国已有274家房地产企业宣布破产和清算。与去年破产的458所房屋相比，今年房地产企业的破产率明显加快。

据统计，过去三年有1000多家住房企业破产，今年有近300家住房企业破产，主要集中在三、四线城市的中小住房企业。建立时间很短，通常是两到三年，五到六年，资产规模一般在5亿到30亿之间。

可以预测，如果一、二线城市的房价进入稳定趋势，三、四线房地产市场将进入“稳定但下降”的趋势，取消预售制度预计会对住房质量的提高产生影响。

举例来说，发展商只要取得预售条件，便会继续批地。在高周转率战略下，建设进度必然加快，住房质量必然下降。这也是过去两年来许多高层住宅因为“错货”而被移交的一个重要原因。

另一方面，如果将来能够实施现有的房屋销售，每栋楼都将意味着房屋企业的声誉和高层住宅建筑的质量将得到更大的保证。