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"在那些没有在线双人11的日子里，有东门贸易战."在茅野百货公司从事家居用品销售的陈小姐告诉记者，“推销员周围人潮汹涌，可以说许多人会缺氧。那时候，商战不仅成为深圳当地居民的购物卡，还吸引了珠江三角洲甚至湖南的消费者。”记者发现，在2012年的“68小时不关门”运动中，东门茅野的销售额一度超过4亿元。
在深圳，有两条闻名全国的商业步行街。一条是福田区华强北步行街，另一条是罗湖区东门步行街。
近年来，关于华强北商业街人气下滑的讨论一直在持续，越来越多的数字城市变成了“美容化妆城市”，凸显出人气低迷。
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(华强北王源数码商城变成了一个美丽的城市，仍然在摇摆空)
在深圳主要新兴商业圈崛起的背景下，东门步行街也在一定程度上面临着同样的问题。然而，假日期间东门步行街仍然热闹非凡。无论是街头商店还是传统百货商店，东门步行街的商家仍在采取措施巩固自己的知名度。
百货商店示例:商业战争和茅野百货商店“前行”的故事
与万向市、购物公园等新兴购物中心相比，东门步行街一直被茅野、阳光百货、彩虹之上等传统百货商店所主导。其中，每年10月底至11月初举行的“东门贸易战”(East Gate Trade War)已经成为深圳零售市场的重大事件，每天有超过100万名乘客进入东门。不同于政府组织的购物节等活动，“东门商战”主要由步行街的几大百货巨头主导，商业氛围更为浓厚。
其中，“东门商战”最著名的是茅野百货公司的“68小时不关门”。这部“商业剧”迄今已进入第17个年头。从10月30日开始，这部“商业剧”将再次上演。
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(来源:茅野百货公司微信号)
“我以为晚上顾客很少，但事实上晚上顾客很多。从早上0: 00到3: 00，这仍然是消费者集中精力消费的时候。”陈小姐是这么说的。记者还发现，今年的“68小时不关门”口号“夜以继日，越来越疯狂”，以及大额的夜间消费券、夜餐折扣等活动，无意间引领了“夜经济”的潮流，成为今年的热门词汇。北京、上海、深圳、成都等地出台相关政策，创造夜间经济，促进消费升级，激发城市活力。
“68小时关闭”先于双倍11的在线促销和夜间经济的出现。可以说，茅野的“68小时打烊”和东门商战已经成为零售市场的经典案例。
早在1997年3月，第一家茅野百货公司在深圳东门开业。今年，王健林的万达百货没有成立，华润置地的触角也没有延伸到深圳......
茅野百货的出现引领了深圳零售百货行业的创新。鼎盛时期的茅野百货公司闻名全国。然而，高潮过后，潮流的方向开始改变。
在香港上市的茂业国际今年早些时候宣布，茅野百货等目标实体尚未达到2018年利润保证。今年上半年，茂业国际经历了“增收不增收”的局面。同期，公司总营业收入38.89亿元，同比增长2.3%。净利润为4.22亿元，同比下降17.1%。在各大商场中，2019年上半年，共有12家商场的销售和租赁收入超过2亿元。深圳华强店、东门店和南山店的销售收入和租赁收入分别为9.3亿元、3.83亿元和3.8亿元。
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(来源:公司财务报告)
随着移动互联网的兴起，网上购物逐渐成为主流。过去享受无限风光的百货商店变得越来越沉默。时代在飞速前进，在嘈杂和安静的过渡中没有任何表情。“近年来，客户数量大幅减少，销售额自然下降，但随着年度消费热潮的到来，我们仍然坚持下去。”陈小姐说。
在诸多因素的影响下，包括茅野百货在内的众多百货巨头不得不采取线上和线下整合等多种措施来克服转型升级中的瓶颈。茂业国际表示，在引入租赁商户方面，将继续优化类别组合，增加餐饮、体育、电子竞赛和教育等高体验、高流量业态的比例，增加门店客流，从而与合资企业和自营企业形成联动效应。
在各种业务的积极转型和大力推广下，去年销售情况开始好转。东门太阳百货公司在去年的商场庆典上发布了数据。商店庆典期间的总销售额突破1.5亿元，同比增长55%。
商店样本:人气是如何变成财富的？
如果你经常去东门，你会发现这样一个现象:购物中心里人不多，但是步行街很受欢迎。
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周末，东门步行街很受欢迎。(吴家明/照片)
记者选择了一个周末去东门调查，发现步行街的许多小吃店都排在第一排，一些旧的商业建筑也在翻新，一些翻新的商业建筑和商店都赞成主菜，东门出现了东门镇、洪赞、庙街等许多美食广场。此外，与因地铁建设而关闭了几年的华强北不同，东门并没有选择拆除这座大型建筑，而是采用了更平稳的“针灸”改造。
今天，东门商圈的商铺租金仍然是全市最高的。美联地产国家研究中心(National Research Center of American League Property)对深圳主要热点和商业圈的监测数据显示，深圳主要热点和商业圈的租金在第三季度升至每月每平方米1145元左右，而租金整体保持上涨但有所放缓。其中，东门商圈租金每月超过每平方米2000元。
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(深圳商业区租金)
记者在东门镇美食广场发现了一家面积不到10平方米的小店，月租金超过15000元。在洪赞广场，一家面向街道的弧形拐角商店的出价超过每平方米100万元。
然而，东门的企业也感受到越来越大的压力。韩国服装店老板黄啸五年前在东门白马服装市场设立了一个摊位。“从2015年起，线下业务将越来越受到电子商务的影响，并且将越来越难做。”黄啸长期以来一直试图开淘宝网上商店，先是做服装零售，但苦于除了“价格战”之外没有品牌，后来他干脆放弃零售，改为批发，供顾客查看和补充商品。此外，一直努力从百货公司重振业务的DDM商城现已关闭。只有与电子游戏相关的商店和项目才有些受欢迎，似乎已经成为一个电子游戏城市。
由此可见，如何将人气转化为“财富”和购买力，是东门商人和相关政府部门亟待解决的问题。
据美国联合地产国家研究中心(NatIONAL Research Center of American Union Property)称，目前房地产难做是不争的事实，一线商业圈的租金也面临着上限问题，这使得进一步稳步上涨变得困难。美国联合地产国家研究中心经理张天明表示，深圳的步行街仅由东门、华强北和海洋世界组织，但情况大致相同。虽然东门商业区的商品档次下降了，但人流仍然很好。近年来，租金变化不大，可以保持租金小幅上涨，但空的购买率也有所提高。总的来说，深圳步行街面临着商业结构落后、改造困难的问题。加上新兴商业圈的影响，人才流动的减少将成为不可避免的事实。因此，进行全面、系统的改造升级迫在眉睫。是拆除大型建筑还是翻新旧建筑仍有疑问。然而，互联网热点的增加是目前亟待解决的问题。否则，随着客户流量的逐渐下降，租金将面临更大的挑战。
幸运的是，无论是传统的百货商店还是面向街道的商店，东门商业区近年来都升级了软硬件。无论是业务组合的多样性还是营销活动的创造，它都表现出了寻求变革的更加积极的态度。"我希望人气能转化为财富。"董在南塘商业广场开了一家商店，他说:“东门步行街现在很受欢迎，但他希望与时俱进，不能停滞不前。”
