郑州北龙湖的定位_ “走出河南”仍处探索“河南王”建业地产出省机会几何

继3月份的年报会上披露“走出去”后，“河南王”建业地产的对外扩张计划有了新的发展。与其他住宅企业声称总部设在河南，放眼全国的说法不同，在7月22日举行的重要收购事宜新闻发布会上，建筑业集团董事长胡葆森仅表示，他打算就天津钟敏游助科技有限公司(以下简称“钟敏游助”)以外广泛关注的对外扩张问题走出河南。同时，胡葆森也多次强调“走出河南”仍处于探索阶段，并补充说今年没有具体的任务目标。然而，业内人士表示，目前建业地产“走出去”的难度越来越大，原因是一些领先的外国房地产公司涌入当地市场，以及当地房地产公司正在努力追赶的内外竞争。作为预制建筑领域的新玩家，建业地产如何在收购完成后利用“建友置办”这一新平台来帮助企业更快发展还有待时间的考验。

郑州北龙湖的定位

胡葆森，一家全资国内子公司，通过股权转让成为钟敏游助的“新所有者”。

7月22日，建业地产在郑州召开重要收购新闻发布会。宣布以16.5亿元收购天津钟敏游助科技有限公司(以下简称“钟敏游助”)63.5%的股权，并已于7月10日完成部分国内交割。然而，早于建业地产的一次新闻发布会上宣布，交易主体钟敏游助以公告的形式宣布了其新的所有权。

同日上午，中国民生投资集团(以下简称“中国民生投资”)与河南宏道商业信息咨询有限公司(以下简称“宏道咨询”)签署股权转让协议，以16.5亿元转让价格将其100%股权转让给宏道咨询。

工商数据显示，宏道咨询于2017年在河南郑州成立。建业发展(香港)有限公司100%控股，实际控制人为建业房地产有限公司执行董事、董事长、控股股东胡葆森

据了解，钟敏游助是一家专业为智能建筑提供整体解决方案的运营商，也是一家从事智能建筑生态链建设的创新型高科技企业。公司拥有一家香港上市公司(香港:00726)，注册资本30亿元，总部位于湖南省长沙市。目前，公司已在全国22个省48个城市分布智能数码工厂，并与阳光城、绿化带等20多家全国性住宅企业开展业务合作。全国已有42个项目在建，总建筑面积超过600万平方米。

此外，收购完成后，招商银行的名称将改为“招商银行志钊”。中国移动目前的管理在建筑物业方面不会有很大的调整和变化。此外，值得一提的是，钟敏游助原本是钟敏投资从成立之初就孵化的一家工业企业。随着股份转让，这也意味着中国民投退出预制砌块。

探索“走出河南”

除了接手钟敏游助和嘉甸集合大厦的建筑业务，在此次举行的重要收购事宜新闻发布会上，胡葆森建业地产“走出河南”的计划也吸引了外界更多关注。

根据胡葆森提出的三个条件，建业房地产的经营半径要求为500公里，即河南的六个邻居。在基本模式上，不同于以资产为重点的建筑业房地产，“走出河南”将采用中原建筑业的轻资产出口模式。出口产品是中原文化的小城镇，伴随着中原文化的出口，步伐会更加谨慎。

至于今年省外布局的目标，胡葆森表示，“走出河南”仍处于探索阶段，今年没有具体目标。

数据显示，2018年建业集团总销售额达到812亿元，同比增长97%。根据凯里的《2019年1月至6月中国房地产企业200强》(TOP200)，2019年上半年，建业房地产销售面积排名全国第13位，销售收入排名第36位。

业内人士表示，虽然建业地产2018年的整体销售排名仍处于中上档次，在其略显谨慎保守的扩张计划背后，实际上反映出建业地产正面临更大的压力。特别是在基准住宅企业相继提出全国布局并取得一定成效的初期，尚未走出河南大本营的建筑业房地产又开始提出“走出河南”，在规模扩张方面被同年并肩站在一起的一些住宅企业甩在了后面。

克里的《2018年中国房地产销售排行榜》显示，建业地产作为一家老牌房地产公司，仅排名第42位。2012年，排名相似的蓝光、徐汇和中南现在都成为了1000亿家房地产公司，并在家乡以外的一些受欢迎的城市土地市场表现活跃。

“前有龙渡，后有虎”，这似乎是当前房地产建筑业扩张障碍的生动写照。一位不愿透露姓名的行业分析师指出，建业地产目前才开始努力走出去，这主要是由于河南房地产市场竞争加剧。目前，虽然国内整体房地产市场仍然存在红利，但企业在走出去时必须防范更多的外部竞争。

一组数据似乎证实了上述行业分析师的结论。据媒体报道，建业地产空的生存正逐步受到挤压，领先的房地产公司如碧桂园、万科、荣创纷纷涌入河南市场。据报道，2018年，河南十大住宅企业中，只有四家是本土住宅企业，外资住宅企业占十大住宅企业总销售额的50%以上。

除了领先的房地产公司占据的当地市场份额外，河南当地的房地产公司如正商房地产、康桥房地产、盛隆集团等。也在紧跟建业地产。根据克里的数据，从2016年到2018年，建业地产在郑州的股权销售从第二下滑至第四。

抓住组合建筑推动轻型资产扩张

“建业地产已经接管了钟敏游助和嘉甸组装大厦的建筑业务，但其收购背后却有着更大的野心。”一位业内人士表示，此次收购是为芝加哥商品交易所筹集偿债资金的一种方式。对胡葆森来说，收购预制建筑公司是建筑业发展房地产和住宅产业化的一大举措。

在上述知情人士看来，根据新闻发布会上披露的内容，建业地产的外部扩张似乎意在利用轻质资产寻求改变。钟敏建邺的装配式建筑能力无疑为建邺房地产的轻资产战略提供了快速、可再生的保障。

值得一提的是，轻质资产是建业地产近年来反复提到的关键词。建业地产还认为，品牌产出、管理产出和资源产出，以及土地资源、设计资源、建设资源等的整合。都是多用途的。

胡葆森也没有隐藏他对中国人民建造预制建筑能力的巨大期望。根据其在新闻发布会上的声明，收购CMI的建筑之友主要是基于其建造预制建筑的能力。如果资产组合能够纳入商业管理信息系统，将有助于住宅和商业区建筑业的发展。

"这是建筑业的一大进步，也是建筑界朋友的一大成功."胡葆森对这次收购发表了评论。他补充说，经过建筑业与游助致钊的合作，建筑业将主动承担起河南住宅产业化和建筑产业化登陆的主力军作用。他希望在未来两到三年内，河南的这一产业将呈现出明显的加速发展趋势。

据了解，截至2019年6月30日，建设房地产开发项目总交付面积约为3252万平方米，正在建设项目130个，总建筑面积2612万平方米，土地储备建筑面积4836万平方米，其中股权建筑面积约为3780万平方米。此外，截至2019年6月30日，建筑业共完成131个轻型资产项目合同，其中包括一个省外项目。根据协议，上述项目预计总建筑面积约为19.91亿平方米，预计品牌费约为40亿元。

事实上，建业集团和胡葆森早就渴望进入建筑装配施工产业化。胡葆森认为，预制建筑将为项目本身的质量、建设周期和成本带来一场全面的革命。胡葆森说，预制建筑的使用将使最初的建造期从30个月缩短40%，即大约18个月。同时，由于预制建筑材料是由加工厂预先加工制造的，也能更好地满足环保要求。

据数据显示，建筑地产在早期也涉足预制建筑领域。据悉，建业集团于2008年成立了建业住宅集团，同时制定了住宅产业化发展规划。但是，当时，虽然住宅产业化可以提高产品质量，但也会带动成本增加，导致建业近年来在住宅产业化方面发展速度不快。

然而，这一次中国人民投资公司打算退出预制砌块，这也给了胡葆森进一步进入预制建筑领域的机会。不过，胡葆森在新闻发布会上也坦承，目前全国住宅产业化率不到20%，与美国、日本等发达国家的住宅产业化相去甚远。至于预制建筑，建业地产没有太多经验，但公司三年前就与相关项目合作，今年采取的项目之一也要求使用预制建筑。

记者今天在北京商报获悉，今年1月21日，建业地产以13.2亿元的价格获得郑州北龙湖家园。地块的规划条件要求建设健身设施。此外，要求预制建筑占总建筑面积的比例不低于10%，预制率不低于20%，组装率不低于50%，采用预制建筑技术建造的商品房不低于《预制建筑评价标准》中的甲级预制建筑标准。

有分析人士指出，建业地产接管了钟敏游助和嘉甸集合大厦的建筑业务，充分反映了当前住宅企业对住宅产业化的重视。收购公司在装配式建筑产业化技术方面实力雄厚，有利于住宅企业轻质资产的未来发展和建筑节能。

然而，业内也有声音说，钟敏游助的表现近年来并不稳定。此外，建业地产过去在预制建筑方面没有太多经验。作为预制建筑领域的新玩家，建业地产如何在收购完成后，利用“游助致钊”的新平台帮助企业更快发展，仍有待时间考验。

截至发布之时，房地产行业尚未就“走出河南”涉及的经营半径、轻资产模式产出、产出产品定位、企业住房产业化水平的中长期目标等做出回应。

北京商报今日记者孟夏凡荣磊