手机网站
手机网站
2019年是房地产行业充满动荡和变化的一年。
住宅企业之间的竞争也进入了白热化阶段。基准住宅企业的攻击挤压了成长型住宅企业的生存空，而大型住宅企业之间的竞争也日益白热化。获得土地、获取利润和转型并不容易。住房企业从未像今天这样焦虑。
房地产行业未来将如何发展？房屋公司应该做什么？
11月8日，明源房地产研究院组织的“2019中国房地产首席执行官峰会”在深圳举行。来自全国各地的1000多名住宅企业的董事和总裁出席了这次盛会。徐汇集团董事长林忠在现场发表了精彩的讲话。他认为，未来20年，中国经济仍在改善，房地产仍充满希望。然而，面对新的趋势，住宅企业应该追求稳定和高质量的发展。同时，森林还详细阐述了如何提高住宅企业的管理质量、财务质量、组织质量和发展质量。
下面是在森林里演讲的细节...
01
冬天来了，春天不远了。
房地产将在未来20年继续改善！
随着调控的不断深化，几年前的一些预测开始实现，如前100名住房企业破产，如住房企业员工自上而下出售住房，以及大规模折扣和促销...
这使得许多房地产人和房屋企业对未来感到悲观。
似乎未来整个房地产都将在冬天度过，但我想告诉你的是春天不远了。冬天来了，春天不远了。
1998年至2017年是中国房地产快速发展的时期。中国的城市化率从29%上升到近59%。商品房总市场容量从1998年的1亿平方米增加到现在的近17亿平方米。中国最大的变化发生在这20年里。
在过去的20年里，整个房地产市场普遍单边上涨，但在这个过程中也出现了一些小的波折。
我们可以在一天、一周、一个月、一年、10年、100年内看到这个世界...不同的尺度和时间尺度。如果我们看看100年和200年后的世界，中国过去的20到30年和未来的20到30年可能是中国数百年历史上房地产业最好的几十年。因此，从中国的经济发展和国家财富来看，我对中国房地产的发展还是非常乐观的。在我看来，回顾20年后，未来20年对我们的员工来说将是非常好的。
02
在接下来的20年里，我们再也不能躺下来赚钱了。
是非判断决定了企业的生死。
未来20年，房地产市场仍将快速发展，但每个行业都有自己的周期。经过过去20年的快速发展，整个行业发生了许多变化。
在未来20年，我认为这将是一个稳定的增长时期。城市化率将从59%上升到70%，超过70%后将会放缓。在稳定增长的时期，仍然会有许多机会，但毕竟它已经进入了一个不同于过去20年的新时代。因此，它也将带来许多挑战。
首先，项目损失开始出现。过去，房地产行业能够靠自己赚钱。2016年之前基本上没有亏损项目。即使它什么也没做，它也能在两年内赚钱。然而，2016年后，许多亏损项目开始陆续出现。到今年，我们已经看到越来越多的住房企业倒闭，甚至是前100家住房企业。
在过去十年左右的时间里，我们从未见过这样的大中型企业倒闭。开发商今天从未面临过如此严峻的形势！
其次，房价将在一个狭窄的范围内波动。我认为今年许多住宅企业的倒闭只是开始。因为目前，市场仍处于高频控制之中。为了保持市场稳定，“一城一策”的调控速度非常快。我们可以看到市场是一个脉动的波动，很难看到未来的大起大落，因为5%以上将会收紧，整个市场在未来很长一段时间都将在一个区间内运行。
最后，城市分化将会加剧。今天的城市分化比历史上任何一个时期都更加明显，它对开发商提出了更高的要求——要对每个城市有深刻的理解，因为每个城市像个股一样，都有自己独立的市场和自己独立的城市周期。
有时分析师会问我，你认为市场是上涨还是下跌？我会问他们，你在问哪个城市？中国的城市不能被描述为上升或下降。如果你说上升，我可以把许多城市列为下降。如果你说下降，我可以发现许多城市都在上升。我们不仅应该问城市，还应该看看具体的部门。现在，即使在城市里，它也是一把双刃剑。在核心地区，价格有限，必须抽签才能买房子。获胜率只有20%左右，但远郊的房子不能出售。
这种城市分化和板块分化给我们的判断能力带来了更大的挑战。如果规划中有80个城市和100个城市，过去只有通过研究国家的总体趋势才能做出一致的判断。现在我们必须看看独立的城市周期和每个城市的市场变化。优点是东方不亮，西方不亮。有些城市在现阶段适合出售建筑，而不适合一起购买土地。在一些城市，这个阶段是购买土地的最佳时机，但你必须轻松出售房屋。可以判断是否有很多结构性机会。
总的来说，所有的信号和现象都表明这个行业发生了一些深刻的变化。我们必须从过去和过去积累的所谓经验的角度来判断这个行业和这个市场。我们必须独立思考，尊重常识，认识本质，敬畏法律！
03
除了资本、土地和人才获取能力之外
未来，住宅企业也将追求更高的精细化。
看到正确是做正确的必要条件，但看到正确并不意味着做正确的事。将来，即使你在一个有人口的地方、一个有良好配套设施的地方和一个有需求的地方建造房子，如果你不够老练，你仍然可能会赔钱。原因如下:
首先，随着中产阶级的崛起和对高质量但不太贵的更高需求，中国正慢慢进入国内消费时代。目前，我们正在做一些研究。结果表明，未来的主要客户将要求越来越高的质量，但价格不能太高。
第二，像中国的许多传统产业一样，房地产进入了领先发展的时代。每个人的策略和布局都是相似的。甚至样板房也越来越相似。如果你在过去十年左右失败了，你可以重新站起来，因为有很多机会。然而，在未来，这将是一个低容错的时代。一旦你下来，就很难再站起来。你越沮丧，顶级球员之间的竞争就越激烈。顶尖选手将在毫米和厘米之间的战斗中输赢。就像玩围棋一样，你可能会在比赛中输一只半眼睛。如果你不能非常精确，你将很难在市场上竞争，并且你可能无法用一只手和两只手在加注的时候趴下。
未来，住宅企业一定会从过去的高速、粗放型增长转向稳定、高质量的增长。当我们学习工商管理硕士的时候，我们和老师讨论了成长的问题。老师经常说企业应该变得越来越强大。这是一个普遍的真理，但他永远无法告诉我们企业应该在哪个阶段变得更大更强。在我看来，开发商只能先变得越来越强大，否则当你变得越来越强大的时候，机会可能就都没了！
然而，要做大是非常困难的，因为未来没有空气出口或节流阀，去杠杆化和减少债务是大势所趋。在未来，它将是内在技能，背后的力量，背后的速度，背后的执行速度，背后的技能，以及背后的专业力量。
我们最近在内部制作了一个模型:如何建立未来的竞争力。我们评估每个地区是否有竞争力。首先，你有能力获得资源吗？开发商仍然是典型的资源型行业。你获得资本、土地和人才的能力是什么？第二是我们能否赢得客户。第三是它是否能出色地运作。
你能否获得大量、长期和低息资金决定了你的竞争优势和处境，因为如果你的资本成本太高，你已经损失了很多。你能获得土地吗，具体来说，你有能力投标、判断，你有能力做一级和二级联动，你有能力做旧的改变，你有能力做产业...也就是说，全方位获得土地的能力？你有能力获得人才吗，因为未来最重要的是人才的竞争。
未来，中国将长期进入买方市场。顾客太多了。如果您没有强大的客户研究能力和对客户需求的洞察力，如果我们的产品和服务能够达到更好的质量，就很难赢得客户。未来将是品牌红利的时代。
只有出色的操作，我们才能更好地控制速度、质量和成本。此外，这还取决于能否保持金融稳定。如果这些都做得好，我们未来的竞争力将非常强。
04
想要实现高质量的发展
应该从以下四个方面努力
什么是高质量发展？我认为它可能围绕四个方面:第一，经营质量，第二，财务质量，第三，组织质量，第四，发展质量。
首先，我们在内部衡量四个领域的运营质量:
有收款销售的收款率在90%以上时，销售质量相对较高。
有了现金利润，很多人经常说我们在这个项目上赚了钱，在会计报表上赚了5亿元。结果，我发现库存的商业和停车空间总数为6亿元，现金流为负1亿元。这是没有质量的利润。
有了优质的产品和服务，我们的销售和利润应该以产品和服务做得好为前提。未来是一个质量时代。如果产品和服务做得不好，我们也许能赚到一些钱，但是没有长期的经营质量，因为你已经失去了与客户沟通的媒介。
一直在稳步增长。有些企业今年或明年都不会增长，但明年也不会增长。波动过大表明运行质量不好。即使年增长率较低，它也能继续增长，表明你的经营质量非常好。
其次，就金融质量而言，去杠杆化和债务削减是大势所趋，这也是未来几年中国房地产行业重要的供应方改革的着力点。
由于过去房地产发展迅速，占用了大量的金融资源，整个行业的杠杆率仍然相对较高。作为一个企业，我们应该遵循减少债务和去杠杆化的政策。
未来，通过借贷和杠杆获得增长将非常困难。然而，你不能仅仅因为降低债务比率就停止利润率和规模的增长。
经营企业的困难不在于追求经营指标的一个方面，而在于“同时……和……和”。老板经常要求30%的加薪、70%的负债率和12%的利润率。这就像走钢丝，平衡好，但做好意味着你的财务素质很高。
未来，房地产肯定会进入内生增长模式，也就是说，你的自由经营现金流非常重要。今年出售和收取的金额，以及扣除你的费用，是你可以再投资的现金流的增长，也是取决于你的股本增长的增长。因此，经营效率已经成为重中之重，因为经营效率肯定会影响企业的成长。我们已经做了内部分析。虽然许多住房企业现在很好地利用了经营杠杆，但事实上我们仍然有许多空房间。在过去的基础上，仍有可能将运营效率，特别是资本效率提高30%。现在我们的行业仍然太广泛。
当负债率合理时，债务结构也应合理，会计期间应相匹配，短期债务不应长期投资，融资渠道应多元化、畅通。然而，应该有选择。不是市场上所有的钱都可以借，有些钱可以借，有些钱不能借。只有保持财务上的约束，你才能保持财务上的灵活性，并以财务上的灵活性抓住机会。我们还必须严格遵守金融纪律，比如你的债务比率、现金流和自由现金的红线。如果你不遵守这些红线，公司的财务将非常危险。
第三，就组织质量而言，组织的稳定性和效率以及组织能否自身成长和发展非常重要，这是所有高管和企业家都应该关注的问题。
一个组织的质量取决于其人员的修养和造血功能，尤其是对于大型组织而言。如果你没有造血功能，你很难每天在市场上找到大量的人。培训人员必须尽早完成，因为企业的内部培训和造血功能需要很多年才能发挥作用。我们花了三年时间才取得一点成效，五年时间才开始看到一些成效，八年时间才看到人才体系工作的起点。我们面临或成功的许多困难和障碍是三四年前造成的。我们没有做许多重要和非紧急的事情，这使得三五年后它变得紧迫和重要。然而，当时已经太晚了。当你再做一次时，必须花三到五年才能得到结果。
组织的质量取决于组织的继任计划和组织的继承。中国的民营企业正面临着从第一代到第二代的非常重要的传承。如果这种继承做得好，企业可以再继续发展30年。如果继承做得不好，它可能会在10到20年内遇到许多问题。
第四，发展质量。第一是可持续性，第二是利润分享企业。开发商涉及许多利益。我们的客户、供应商、合作伙伴、社区和社会能成为利润共享企业吗？我们应该努力成为一个企业公民，一个承担社会责任的企业。这样的企业会走得更远。
如果管理质量、财务质量、组织质量和发展质量都能做好，我们就能在未来20年为住宅企业打造一条高质量的发展之路。
