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作者:子木
昨天，从泰国曼谷来玩的曹君给了我茶。
一见面就叹气。 “啊，东南亚市场真的很危险。 ’然后，把密密麻麻的泰语报纸拍到桌子上，犹豫不决地去了厕所。
老曹先生是我投资东南亚市场的老朋友，几年前开厂赚钱，性格激进。 近年来，特别是被推向泰国，房地产大小20多块。 但是，每次我请求推广，我都被拒绝了。
他有他的想法，我有我的理由。
泰语真的不会读，幸好有能在手机上实时拍照翻译的软件，才读了这份报纸。 谈泰国房地产市场现状，核心内容如下:
1、过去5年，泰国的房价实现了大幅增加，其中曼谷的平均上涨幅度维持在8%以上，在高级公寓中，房价从2010年的13万巴士/ 3210的平均价格到2018年的28万巴士/ 6特别是BTS (地铁)沿线的房地产，已经是25万巴士/ 3210 这个数字是泰国80%的本地人无法想象的。
引起这种原因的是，“罪魁祸首”是中国的买家。 近年来，在海外购房者中，中国购房者达到42%，一举超过日本，居首位。 数据的统计，相当于泰国每建5套公寓，都有中国人所有的套房。 另据泰国中央银行报道，2018年中国人在泰国购买的是合计400亿泰国人民币，打折合同94亿元，刷新了历史。 其中去泰国买房的中国人中有70%是为了投机利益。
在这种情况下，泰国的房地产开始急速扩大，大楼的库存变得巨大，供给过剩。 据泰国房地产中介机构主席介绍，2018年泰国住宅类房地产库存超过45万套，共计410亿美元(约2781亿元人民币)。 同时，泰国房租收益率一直很低，2018年下跌到3.5%。
其实，这份报纸的内容，在我的内心深处不太起波澜。 现在广场舞大婶也有相通的赚钱方法，所以不能真正认为是投资品，只能称之为“泡沫”。
我必须钦佩。 中国人炒楼花的能力是世界上最好的。
我最近去泰国是在2018年底，和朋友去市场调查，回来后决定不碰这个地方。
原因很简单。 因为这是中国大厦市烧制品的复印版。
曼谷中心，短街上至少聚集了20家房地产经纪人。 店里很热闹，聚集了很多来泰国旅行的中国游客。 发言技术统一
“投资现在的泰国，是10年前投资北京”。
不仅如此，还有什么“永久财产权”，中国的“房价低地”、“一带一带”、“中国四线城市的钱，泰国一线富裕层区的海景房”等话语冲走了人们的认知。
最深的是去看芭比的房间。
看着房间的巴士满载着从中国各地购买的人(其中阿姨很多)，停在芭比的新海景房的新盘上。
一下车，中介人就用比国内标准的普通话来说明。 “你好，我们到达的是帕塔雅富裕层区的绝版海景房区。 这里的房子租得好，收益高，买的决不亏损，稳定超过国内第一线海景房”
在泰国的朋友来了，说你们的中介真是牛x，没有在自己的眼里晃来晃去。 这里是富人区，这就是郊区。 跟我说了很多，我才明白。
这就像带你去惠州，告诉我这是深圳的核心。 但是，虽说便宜，还是有人愿意付款，不断签订合同，高兴得不得了。 我觉得有这套房，有沙滩。
“建立东南亚的土地一年比你在国内工作十年强得多。 " "
韭菜很多，还很新鲜。
泰国成为中国购房者投资的热点，时间很快，从前数，是2015年下半年。
作为中国早期的主要海外投资地，英、美、奥、加等国家为打击海外房屋，提高了房屋购买费，外汇监督严厉，“双剑合壁”杀死了中国房屋。
真正的风口是2017年。
2017年是中国房地产市场规制之年。 北上广深和许多热点二线城市陆续发布限购政策，房地产商炒作客户到处被炒。 要想想在烧烤店这条路上下功夫，只能找到房价还在“洼地”的东南亚。
当时，像曹君那样一口气赢得泰国房地产的高级玩家不在少数。 再加上国内房价停滞，东南亚房地产也成功引起了中国“普通人”的注意。
从2018年开始，中国国民开始入场，特别是热爱海南的东北人，在海南杀害省外的购房者后，又将“南下”的地方迁移到泰国。 而且，投资需求充斥着其他的东南亚各国，比如越南的胡志明市、马来西亚的吉隆坡……
特别是柬埔寨的金边，在2018年非常受欢迎。 数据显示，2018年中国购买者金边“盘点数”上涨550%，金边房价上涨，年投资回报率达到29.4%，贯穿世界。
在中国购买者眼中，不管自己是否居住，不管这里的文化和语言是否理解，政策介入和汇率变动是否存在，总之在“利益”面前，都不是问题，而是先购买之后。 所以现在泰国的当地人对中国人的印象只有两个。
“富人”和“声音大”。
在泰国，炒楼花的“利益”能实现吗？现在的曼谷有可能成为10年前的北京吗？ 这个问题很重要。
首先探究房地产投资的主要项目——房价收益。
在探讨具有投资属性的市场时，不能忽视作为一个要素的支持力。 楼市需要所谓的购买力。
看看泰国家庭的平均收入。 以曼谷为例，泰国国家统计局提交的数据显示，2017年曼谷家庭平均月收入为41002巴兹，换算成人民币8000元。
按照国际统一标准“房价收入比”计算，因为曼谷的28万巴特/ 2222222222222222222222222222226，所以我之前说过，“80%的泰国人不考虑曼谷中心地铁房”是有根据的。
然而，这不是最重要的事情。
最重要的是“泰国人对二手房没有概念”。
泰国的购房者除了有钱人投资高级公寓外，真正应该优先考虑的还有别墅和独栋房子。 因为泰国的别墅很便宜，也有自己的土地。
其次泰国的法律明确规定土地是私有的，外国人不能拥有土地，因此每块房地产至少要有51%留给当地人。
因此，泰国大多数卖给外国人的大楼，都是将“对外价格”设定得非常高，从而获利，卖给当地人的部分都打折扣处理。
因此，使中国人疯狂的泰国公寓，在当地人眼中，其实提供了太多的“次要选择”。
家里本地没有侠，只好卖给中国人。 此时出现了交易税。 5年内有3%的税收，有购买税和印花税，数着杂乱的八一山，价格性能比新房低得多。 所以中国人也不选泰国的二手房。
在这里，泰国的房地产价值，因为不能改变现状，失去了房价的收益。 因此，基本上所有泰国的广告，大家都在租赁费的收益上放上了噱头。 有人说你拥有世界上最高的租金收益率10%，是真的吗？
想法变得简单了。
首先，新房交易需要交易税的1%，然后是每平方米100元的维修基金，其他是很高的房地产费。 目前曼谷新楼房管理费为每平方米9-16元，50平方米的公寓，每年房费接近万元。
而且，要找到可以信赖的中介商，帮助出租车的代理，在泰国找到可以信赖的中介商是不容易的。 我租了房子，还遇到过不能租的选手。 你发现，生气的是飞过去的理论吗？ 理论很抱歉你的人生还不成熟，没有资本，起诉他，没有法律对当地中介的制约。
并且，随着越来越多的新房进入市场，泰国租赁市场的竞争越来越激烈。
关于曼谷目前的租赁情况，除了地铁旁边中心房屋的租赁率高以外，其他都很普遍。 特别是海景房，即使一年有几个月的空闲时间也不说。 由于海风侵蚀，平均每三四年要翻修一次。 这又要花钱。
所以大部分广告宣传的租金收益率的10%都得到你的智商税。 最新第三方权威机构统计数据显示，随着房价上涨，泰国房租收益率实际下降了3.5%。
此外，泰国的大楼卖场也很有趣。 如果你去买希望的房间的话，中介说有ABC计划，请不要太开心。 泰国的建设速度不是中国和概念，也许一辈子都无法实现。 请告诉我和豪华商场之间有一公里。 不要以为离得很近。 这是直线距离，泰国不能绕半小时步行。
而且泰国的楼市和中国不同，中国至少有政策保护体，没有必要考虑政局的动荡和外汇汇率。 在泰国，美国的利率有可能上升，房价无法承担，这是在1998年出现的。
老曹先生从厕所回来后，我问他。
“下一步你打算怎么办？。 ’他说
老曹操弹寿司，意味深长。
“怎么办零和游戏，东南亚的楼市很危险，但还是赚钱。 要是找到接收你光盘的玩家就好了。 大家都知道。 我解开后再找新机会。 ’他说
我还想再找一个真品，说:“谁认为在东南亚的大楼里发了财？ ”问道
“这要看你的能力。 如果你和开发商的关系非常好，可以选择最好的户型，得到一流大楼的最新信息和比预期价格便宜的价格，最重要的是你拥有四面八方的销售网络，烤房真的很赚钱。 否则，就是根韭菜。 没错。 在泰国，我需要一个可靠的中介朋友。 这要长期培养。 否则说谎也没有脾气。 ’他说
“其实道理很简单，用泰国炒楼花会发大财。 当地人为什么不炒，等外国人分汤？ 投机总是很狡猾的工作，国内多年的房地产投资还不清楚，你确信在国外可以吗？ ’我说。
“到最后，只不过是对东南亚经济做出了贡献。 但是正好适应了“一带一带”的战略，中国人民真的很亲切”。
老曹操的话说得很糟糕，说得有道理。 但是，推动他是不可能的。
我想在文章的结尾说更多。
但是，如果想在资金收益方面获得，最好把作业做得充分，拜托金钱之神。 东南亚真正的淘金时代结束了，现在庄家退身，韭菜入场的时间，拼命的不是实力而是运气。
我只能帮你到这里。
