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美国东部时间10月7日晚，国内第三大长屋公寓的青客公寓向美国证券交易委员会正式提交了F-1股募集资料，想以发行ADS的形式募集的最多只有1亿美元，成为首次公开募集资料的长屋公寓公司。
青客公寓计划以“QK”为交易代码登陆纳斯达克，摩根士丹利和中金公司共同担任这次IPO的客户。 2018年4月，青客公寓完成了摩根士丹利管理的私募基金和凯欣资本共同出资的数千万美元的c回合融资。
实际上，不仅是青客，最近高层部长还借助品牌自由，表明了蛋壳等也陆续发售的希望。 比如2019年9月，蛋壳公寓计划尽早在2019年赴美，募集金额从6亿美元到7亿美元，随后自由公寓也考虑在2020年在美国上市，表明预定筹措5亿美元到10亿美元的资金，另外在魔方公寓
长租公寓品牌纷纷要求上市的原因是收益模式单一，资金链面临着巨大压力
根据青客公寓招股书，青客公寓截至2017年营业纯利润5.23亿元，损失2.45亿元，2018年纯利润8.90亿元，损失4.99亿元，截至2019年6月30日9个月，纯利润8.98亿元，损失3.73亿元。 截至2019年6月底，青客公寓总资产20.3亿元，总负债27亿元，净损失超过2亿元，意味着资产结构令人担忧。
不仅是青客公寓，这两年的长屋公寓陷入“爆雷”的危机，资金链断裂的阴云笼罩着长屋公寓的市场。 到了今年，这种状况仍在持续。 2月份，公寓资金链断开后，3月份被我家公寓收购，苏州乐栈公寓“租金链断开”后，7月份被蜜蜂村网络科技公司收购，8月份南京玉恒公寓资金链断开， 近半年前，乐乐公寓爆炸坍塌，杭州德尧科技宣布资金链已经断裂……包括悦纳在内，全国已有25名监护人租赁公寓资金链断裂，经营不善破产。 “爆雷”的背后有很多受害者，房东和租房都想哭。
随着大量租赁公寓倒塌，VC/PE机构对这一领域的态度越来越谨慎，除了筹资不景气，国内监督也越来越严格，租赁公寓品牌越来越难从一级市场取钱，那只是留下一条道路IPO，另一方面两
对于长房公寓，资金流是生命线。 今年以来，蛋壳，自由地陆续完成了新的融资。 调查数据显示，今年3月，蛋壳公寓获得Tiger虎基金、蚂蚁金衣领先、高榕资本、喜悦资本和投资5亿美元c回合融资，投资后评价超过20亿美元的自由在今年6月获得通用大西洋的投资，红杉中国、腾讯、天图资本和投资
但是，长屋公寓是微型产业。 克瑞研究数据显示，长屋公寓行业的平均利润水平仅为2%-4%，现金流回到正常周期至少需要6年以上。 头头企业目前没有实现利润，中小企业更困难。
从收入结构看，青客2017年租赁收入占总收入的97.35%，2018年租赁收入占总收入的89.55%，截至2019年6月30日，9个月以来租赁收入占总收入的88.29%。 青客公寓增值服务及其他收入在纯利润中所占的比例从2017年的2.6%增加到2018年的10.4%，到2019年6月30日为止的9个月再次达到11.7%。
青客的收入大部分来自租金收入，多年来，业内一直认为“房源是一切”，疯狂烧钱，马上占领了市场。 在竞争下，行业的马太效应越来越明显。
品牌形象问题:青客公寓的“好人”文化，哪里好？
近年来，青客公寓的居民不断抱怨。 截止到2019年10月15日，据黑猫投诉，在“青客白领公寓”之下有534件投诉，贷款纠纷和偿还押金的困难，启动的困难等问题很多。
2018年5月，多名租客在不知不觉中被“贷款”的2年，同年9月，一名租客刚入住的2个月以上被告知合同将于10月到期，无法得到补偿和赔偿。
另外，今年的3·15期间，媒体报道了房租下跌困难，日常生活费不透明等青客公寓的各种问题。 租客是青客公寓的费用不透明，房租难以降低，网费高，还有清洁自由等问题。 今年1月，有家人向黑猫投诉，青客公寓的网络出现问题，工作人员多次访问修理，严重影响了家人的生活体验。
根据招股书，到2019年6月30日为止的9个月中，青客公寓和租户签订的平均合同期为11.7个月，其中68.3%的合同期比12个月长。
但同一时期，47.3%的租户在合同期满前取消租赁，5.1%的租户只选择租赁，顾客对青客公寓的满意度就显而易见了。 青客公寓一直倡导“好人”文化，旨在为年轻人提供优质租房，但在客户服务中受到谴责。
实际上，不仅是青客，自由、蛋壳等长屋公寓品牌的投诉问题也很多。 在2018年9月引起骚动的甲醛事件中，至今仍有很多用户自由听取，联想到甲醛超标的问题。 租赁公寓由于城市占有，为了在收拾住宅时掠夺住宅价格，许多运营成本从建材、装修等方面盗用材料，但目前政府尚未制定相关法律法规规范企业行为，监管也存在一定的死角，最终受害者是这些租赁公寓的居民。
上市失败的前车鉴:青客会成为下一个WeWork吗？
WeWork于2019年8月提交了股票募集书，当初计划筹措30亿美元的资金，但是由于收益性和高评价值的不一致，引起了投资家的疑问。 从招募书的收益来看，WeWork从2016年到2018年的收益分别为4.36、8.86、18.22亿美元，净损失分别为-4.30、-9.33、-19.27亿美元，三年的净损失为32.91亿美元。
在收益性受到质疑的同时，WeWork享受了技术公司的高度评价，2019年1月WeWork的评价最高达到470亿美元，在9月WeWork首次放弃公开招募后，其评价已经从100亿美元降到了120亿美元。
克瑞研究中心企业研究总监房玲指出，在库存时代，公寓和共同办公室这两种商业模式的相似度极高的新兴事业形态，对资本市场的共同办公室的态度也间接地影响着长期公寓的命运，至今为止的共同办公室的祖先WeWork的评价急剧下降
事实上，不仅是共同工作，长期租赁公寓业界也面临着收益困难的问题。 凯尔利数据显示，长期租赁公寓行业平均利润水平极低，资金回流周期长达6年以上。
表:截至2019年的9个月青客运营情况
WeWork在IPO上的失败更加令人怀疑其盈利能力，因此这是当前国内长期租赁市场需要考虑的问题，即使在规模达到一定程度之后，公司的收入是否能够复盖其运营成本。 否则，长租公寓公司一直处于烧钱亏损的状态，随时都有资金链断裂的风险。
SOHO中国董事长、共同创始人潘石屹一直反对长期租赁公寓，但他坦率地烧钱创业是“租金收益率不足1%，租金价格进一步加倍是亏损”。
此前，青客公寓的创始人金光杰说，12万家是青客损益的平衡点，但现在，自由、鸡蛋壳这两大规模的租赁公寓企业尚未实现利润，扩大青客公寓的规模需要很强的资金链。 但是，现在青客公寓处于资金无法偿还的状况，给该资金的扩大规模带来了很大的障碍。 对于长租公寓行业来说，赴美上市可以解决一时的资金问题，但如果不解决收益模式这一核心问题，上市也是没用的。
有趣的是，虽然声称是2020年发售的，但现在这个计划有可能被搁置。 自由首席执行官熊林最近发表声明，在创业期，他充分认识到长期租赁业务复杂性强、产业链重、规范化经营是必要的。 让现在和将来的时间自由的首要任务是，深入耕耘企业的产品，服务，技术，团队，提高用户体验，使生活更美好。 因此，不急于启动IPO，日程也不明确。
