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2018年第一季度继续出现2018年底的暂缓状况，出现了住宅企业融资“小春阳”，但由于4月份土地市场过热，在“住宅不炒”控制基础下，住宅企业融资再次紧缩，呈现更加严峻的趋势。 5月17日，银保监会发布关于开展“巩固混乱现象成果促进合规建设”工作的通知，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违反房地产融资，正式拉开了今年融资政策紧缩的序幕。 之后，政府陆续提出对信托融资、开发贷款、海外债务的限制政策，融资环境冷却。
从上半年住宅企业的财务表现来看，负债率与融资成本有一定的上升，但是很多企业整体的风险可以控制，短期偿还的压力很低。 但是，随着融资难度和成本的增加，必须警惕一些企业，特别是融资能力相对较差、经营不足的中小企业的债务不履行风险。 例如2019年银亿因不履行债务被法院破产清算审查。 另外，三盛宏业、颐和地产和国购投资等住房企业也陷入债务危机。
展望未来，预计近期住房企业融资将继续保持低位。 从融资成本来看，2019年大部分企业融资成本上升主要是因为国内外融资成本今年也在持续上升。 从每月趋势来看，房屋企业未来融资成本仍可能保持较高水平。 随着国内外融资政策的紧缩，融资渠道越来越受到信托融资、银行融资、公司债务、海外债务等传统融资渠道的限制，目前维护现金流量最大的方法还是要加强自己的造血能力，以销售额偿还为主力保障企业财务稳定。
2019年总结
01.01
融资环境先发制约，年融资规模较去年同期小幅增加
2019年初，住宅企业的融资在去年年底持续恢复，到了小春，从第二季度开始迎来了更加严格的融资规制。 5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违反不动产融资，并制定了2019年不动产融资法规。 之后，7月、8月持续协商房地产信托、银行机构的整备，同时进一步限制了开发贷款、海外债务等多种融资方式。 7月12日改革委员会发行的文件要求住宅企业发行债务，只是为了替换今后一年内到期的中长期海外债务，很多银行在2019年8月29日接受窗口的指导，即日开始紧缩房地产开发贷款额，原则上开发贷款额控制在2019年3月末的水平。
在此背景下，住宅企业的融资规模也有先发抑制的倾向。 据监测数据不完整统计，2019年95家典型住宅企业融资总额为14494亿元，比上年增长5.5%。 2019年第一季度住宅企业融资环境比较缓慢，住宅企业纷纷加快窗口期间进行融资，2019年1月成为这两年间月融资额最多的月份。 之后，从第二季度开始融资环境持续紧张，但由于住宅企业融资节奏的关系，7月再次掀起融资热潮。 从全年的成绩来看，单月的融资额在5月以后也持续低位，但是1月和7月因为住宅企业额的融资额多，全年的融资额比去年同期持续增加。
从单月情况看，2019年住房企业单月融资额整体呈下降趋势。 由于2019年第一季度的整体融资环境持续到2018年底恢复，第一季度的住宅企业融资为“小阳春”。 其中，1月是这两年中融资额最多的月份，达到2082亿元，比上年增加27%。 4月份融资环境开始逐渐紧张，从第二季度开始每月融资额几乎每月减少。 由于7月份住宅企业融资速度的关系，每月融资额上升到1686亿元。 在“730”会议上提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”后，住宅企业融资环境继续低层次运营，8月和10月的融资额都处于两年的低层次。
02.02
融资成本持续上升，年住房企业债务成本突破7%
2018年住宅企业新的融资成本为7.07%，比2018年的6.53%明显上升了0.54个百分点。 实际上，2019年5月23号文限制信托融资后，不动产融资的新控制开始，第三季度以来，依次对信托融资、海外债务发行、开发贷款等进行更加严格的控制，住宅企业贷款成本整体上升成为必然趋势，除此之外，2019年高成本的
从往年住宅企业国内外融资成本状况来看，2019年国内债券平均成本为5.21%，比2018年稍微下降0.67个百分点的国外债券平均成本为8.13%，比2018年全年上升0.86个百分点。 这主要是由于国内债务的债务主体发生了变化，2019年在国内监管严峻的背景下，高杠杆企业采用了海外债务的融资方式。 2019年TOP11-30阶梯队的住宅企业的国内债务规模比去年大幅减少了46%，从2018年的国内债务总量的40%减少到了29%，海外债务的规模比去年上升了80%，从2018年的25%上升了32%。 TOP11-30的梯级企业大多具有高杠杆特点，因此以往融资成本高，国内外融资成本差距扩大。
03年
国内债权融资受到严格管理，海外债权融资连续4年上升
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04年
住宅企业的上市欲望仍然很高，拆除房地产上市
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05年
部分中小住宅企业的资金受到压迫，最终导致债务危机破产
由于融资环境的紧缩，很多企业的资金链都变得困难了。 大型住宅企业可以利用销售项目、减少投资、提高现金回收力等方法实现现金回流，暂时“冬眠”维持资金链的稳定，在债务高潮过后开始“复活”扩张。 对一些中小住宅企业来说，融资环境紧缩的影响可能更大。 由于企业在短期内有偿还压力，难以在市场上进行融资，在企业经营偿还方面无能为力，偿还高峰到来时许多中小企业出现了债务“爆炸雷”。
2019年出现较重大债务违约的住房企业有银亿股、三盛宏业、颐和地产及国家购买投资等。 这些企业的共同点是，15、16年房地产“黄金时代”融资较多，实行严格规制后企业的收益力落后，今年发生了广泛的债务违约。
中小住宅企业债务危机也导致了一些企业破产。 据人民法院公告网报道，截止到2019年12月20日，房地产企业破产数达到513家，超过了2018年全年的458家破产数。 随着房地产控制持续，住宅企业集中度上升，融资环境持续紧张，住宅企业生存压力持续增加，破产数量明显增加。 值得注意的是，到2019年破产的住宅企业开始出现过规模较大的企业，如银亿股、新光集团等。
2020年展望
01.01
住宅企业整体财务状况受到压迫，但总体控制
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02.02
住宅企业融资环境保持低位运行，强化自身造血能力是很重要的
总体来看，2019年住宅企业融资政策除第一季度“小春阳”外基本处于下层运营中，住宅企业抓住窗口期限进行融资后融资困难较大，预计最近阶段住宅企业融资将继续保持低位。 从融资成本来看，2019年大部分企业融资成本上升主要是因为国内外融资成本今年仍在上升，特别是在海外发生债务成本，国内融资限制持续增加，企业在海外的融资份额也持续增加。 从每月趋势来看，房屋企业未来融资成本仍可能保持较高水平。
在融资渠道上，随着国内外融资政策的紧缩，信托融资、银行融资、公司债务、海外债务等传统融资渠道越来越受到限制。 相对而言，政府对资产证券化产品的管制措施较少，反而支持的态度较多。 例如reisert产品，1月1日上缴所是新年问候，表明将来将进一步发挥债券市场的直接融资功能，深化债券产品的革新，推进公开招募reisert的试行，加快住宅租赁reisert的发展。 4月，深交还表示将积极推进公开招募reisers流程，形成有特色的reisers板块。 在不久的将来，中国第一款真正的reisers产品将更早出现。 另外，国家明确鼓励绿色ABS的发展，在5月发布的《关于绿色金融改革创新试验区发行绿色债务融资工具的通知》中，明确了负责绿色项目建设，以满足一定条件的城市基础设施建设类企业为发行人，注册发行绿色债务融资工具 未来资产证券化有可能成为住宅企业融资的突破口，但目前维持最佳现金流的方法还是加强自我造血能力，以销售额为主力保障企业财务稳定。
对于尚未上市的住宅企业来说，通过2019年传统融资的紧缩，他们将尽快提高上市融资日程，到2019年12月已有6家住宅企业在香港正式上市，同时还有7家住宅企业并列。 另外，对于持有房地产板块的住宅企业来说，分割房地产上市也是应该考虑的融资方式，在集团中追加融资平台，使房地产板块能够自给自足，减轻企业的财务压力。 再加上2019年香港资本市场对房地产业有利，现在已经到了良好的上市时期。 截止到2019年12月20日，共有8家住宅企业旗下的房地产公司发售，3家并列。 但是，在现在的背景下，各大中小房企业在港口上市可以解决一时的紧急问题，但也不是持续发展的“灵丹妙药”。 对住宅企业来说，如何提高企业的偿还能力，降低自己的财务压力，同时放弃规模第一的习惯思维，锻炼内部工作，追求质量发展，是行业新背景下的首要任务。
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