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资料来源:房地产高参会
文/曾英杰
什么时候买房子最好？现在是买房子最好的时机吗？这样的问题，每隔几年就会出现。
结论:每次听到这句话，每次看到这个问题，都是买房的最佳时机。
简单，房价上涨时，没有时间问这个问题。 对于大家争先恐后地掠夺的情况，有购买恐慌的房间的固有名词。
那时，如果你要问什么问题，这个问题确实——房价这么高，中国的房价泡沫什么时候崩溃？
回到问题本身。
听到这个问题的背景，大概率是市场处于调整阶段。 看到价格稍微调整了一点，稍微松了一点，但是将来感觉有更大的调整空间，没有自信。
因此，这个古典问题产生了——买房的最佳时机是什么时候？
当然，我相信所有提出这个问题的人都希望能给出更具体的建议。 所以，我从宏观、中间、微观三个维度来回答这个问题。
宏观水平:中国的国际地位上升，通货膨胀长期存在，房价稳定上涨有客观基础。
尽管经济增长速度放缓，但中国成为世界第一经济体基本上是打钉子。
2018年，中国GDP约90兆元，美国GDP按同期汇率换算为人民币约135兆元。 我国GDP增速在6.6%左右，美国GDP增速在3%左右。 根据目前这个增长率的静态推算，2030年中国的GDP首次超过美国。 那一年，中国的GDP为194兆元，美国的GDP为192兆元。
我们大家都有权目睹这样伟大时刻的诞生。
从最近几年的情况来看，有趣的现象之一是全球性地看，做了很多中国，相反我们很多人完全没有自信。 问问世界第一的国家房价会下降到什么程度？
从经济发展的角度看，适度通货膨胀依然长期存在。
无论是回顾美国，还是回顾中国经济发展的历史，都伴随着货币投入总量的急速增加。 世界经济一样，为了维持更好的经济发展速度，需要维持适度的通货膨胀。
特别是凯恩斯主义盛行的今天，货币量缓和政策已经成为全球中央银行的共识。 在这种情况下，中高位通货膨胀必然长期存在。
其中需要特别注意的是，无论是中国还是美国，M2前一年同期的增长速度都远远高于GDP的增长速度。 也就是说，货币贬值的速度超过了社会平均财富增长的速度。
也就是说，对大多数人来说，如果不采取任何措施，就意味着个人财产不断贬值。
为了防止通货膨胀，资金一定在各种资产中。 房地产无疑是最好的投资品种之一。 关于通货膨胀问题，请参考另一篇文章。 请远离一次叫我买房子的朋友
中等水平:居住需求增长速度缓慢，但中国人的住房需求一直在增加。
的确，目前老年人口急剧增加，新生儿出生率持续下降，也是我国住房需求减少和近年房地产市场飞跃发展进入白银时代的根本原因。
但是，我们需要看到的最大趋势是，在需求总量的实际增长中，这一增长速度明显放缓。
首先看城市化率。 2018年，我国城市化率超过59%，距离80%左右还有一定的距离。 中国现在有6亿多农村人口，以每年一个城市化率，6000万人以上变成城市人口。
其中即使有1%的购房需求，也有600万套以上的需求，每套增加100㎡，每年增加6亿㎡。 而这种需求，足以让我们再慢慢成长20年。
其次，我们的人口持续增长，增长速度也很慢。 2018年，我国年出生人口为1523万人，人口出生率为10.94‰。 出生率比往年的12‰有一定的下降，但2018年的总人口比去年年末增加了530万人。
中国未来人口的估计，许多机构都有估计。 包括联合国、中国社会科学院和中泰证券在内的许多证券公司都有相关报告。 大家对中国人口高峰的预测，与15亿人左右比较接近。
但是，这个高峰出现的时间有很大的不同。 悲观点认为已经达到了2027年，多数认为已经达到了2030年，乐观点认为已经达到了2035年。
但是，在最悲观的情况下，我想也有将近10年的成长期。 此外，近年来，二胎全面开放后的出生率还没有明显恢复，随着人口问题的再探讨，将来在生育政策方面有很多措施预计。 对于中国人口未来的增长情况，可以乐观考虑。
第三，虽然结婚率在下降，但近年来结婚人口仍在1000万人以上。 2018年，全国各级民政部门和婚姻登记机构依法办理婚姻登记的有1010.8万组，比上年下降4.9%。 这些都是坚实的居住需求。
第四，移民人口成为未来居住需求增长的大变量。 我们在谈论人口增长的时候，一直在考虑人口的自然增长，没有考虑人口机械增长的数据。 但实际上，移民人口已经成为许多发达国家人口增长的主要方式。
以美国为例，2016年，美国外国人的出生人口达到了4370万人。 移民占美国总人口的13.5%。 近年来，每年净移民人数已超过400万。
中国是目前世界上最大的移民输出国，每年有数百万人口移民到其他国家。 但是，随着中国各方面实力的不断提高，移民数量不断减少，而越来越多的人移居到中国。
移民人口和需求的爆发，对未来的中国房地产市场也是很大的影响变量。 特别是对于一线城市和核心二线城市，该变量的影响更大。
房地产市场必须始终回归居住需求。 只要需求增加，我们就不必太悲观这个行业。
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你觉得以上内容很高吗？ 其实，买房子不是鸡蛋用的——上面的内容适合作为谈判资金，不适合作为买房决策的依据。
对于买单个房间的人来说，更重要的可能是以下微观层面的内容。
微观层面:购房的重要性排名:时机选择
时机选择:就买房而言，正确的复印件是不现实的，但6月和12月是比较好的房间节点。
首先，正确复制，这件事很难操作。 虽说是普通的住宅购买者，但即使是专业的投资家和开发者购买土地，也总是步调错误。 低分不敢买，高分追着买。 追伸杀跌是人类的共性。 因为增购违反了人性，所以就买房子这一点，我们最好决定得模棱两可，不要犯正确的错误。
其次，六月和十二月是比较好的房间节点。 在房地产业界，6月和12月买房子被认为是比较合适的房间购买时期。 事实上也是如此。
万科2018年的月销售趋势(数据源: CRIC )基本上是6月和12月是年内的两个高度。 其他住房企业也大致如此。
为什么呢？这与企业的经营有关。 对于上市公司来说，每年的两个节点的财务报表都很关注资本市场。 一份是半年报，另一份是年报。 上市住宅企业为了更好地看财务报表，在这两点上确实有一定的折扣和促销。
产品选择:总价格、面积相同/接近时，选择房间多的一方
除了产品的选择。 对于大多数购买者来说，产品的选择取决于购房资金的预算。 大家都喜欢别墅和大平层，但大部分人买不起。 因此，在产品选择的水平上，在同一预算下，多指不同产品的选择。
总价格、面积相同/接近的情况下，提供选择房间多的人的经验。 即使房间很多，住起来也不舒服。
比如说，同样是200万美元的合计价格，三间房的选择一定不会选择两间。
例如75㎡的三间房和75㎡的两间房，一定要选择前者。
例如，85㎡的三房二卫和85㎡的三房一卫，一定会选择前者。
当然，这个经验适用于144㎡以内的普通住宅，144㎡以上的豪宅，例如大平楼、别墅等，这个经验不适用。 土豪请自由。 随便买就行了。
关于产品和房型的选择，在下次的英视湾区节目中详细说明，这里不展开。
区域选择:区域选择的两种技巧
对大多数人来说，买第一套和第二套是在城市中几乎没有选择的，是在自己工作的城市中选择的。 然而，地区是可选择的。
如何选择好的区域/板块？ 同样提供经验，以人口持续网络流入和二手住宅交易活跃的地区为优先。 无论是住在自己家里还是投资，现在大部分人都把房子换成住了8-10年左右。
如果你需要卖房子，看看这个地区有多少人需要买房子。 人口持续流入的地方可以有更多的需求。 二手房交易非常活跃的场所表明了大家对这一地区的认识度高，房地产市场的发展比较成熟。
如果选择这样的地区，将来想卖房子的时候，可以获得更好的收益，卖得更快。
买房子的心情:两种好心情有助于你买最合适的房子
预算有限的情况下，选择能买的、想买的、能买的。 没有一所房子全能，位置好，环境好，配套好，价格便宜的房子是不存在的。 知道自己重视哪里是很重要的。 现在买不到，以后也以很大的概率买不到，收入跟不上房价的速度。
在购房预算的范围内，购买不便宜而且满足的东西。 便宜不一定就是性价比高。 不能只考虑乘车，不考虑乘车的感觉和下车的方法。 买你想住的房子和喜欢的房子，比买你不喜欢但便宜得多。
老实说，作为在房地产行业呆了十几年的老人，我真的很想买房子，比起花很多时间思考时机问题，本质上我的钱不够，我的需求不急，我不喜欢这栋楼，户型不满意。 钱够了，有需求，楼宇也很喜欢，户型也很满足，那是最好的时机。
