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焦玲玲黄俊鹏/文
绿色、健康和智慧是2019年房地产企业产品差异化发展的三大主题。 从中国金茂的金茂府2.0、朗诗地产熙华府、葛洲坝( 600068、股份有限公司)地产5G技术制作而成的中国府，到现代运营商发布的国内首个组装式模块化清洁能源健康集成住宅系统“恐龙3号”、金科集团“生命建筑”到旭辉集团第六代产品CIFI-6
《2019年度中国绿色房地产发展报告》从绿色建筑、健康房地产、房地产科技和绿色供应链四个角度概述了中国绿色科技房地产2019年的发展情况。
上述报告于2019年12月4日在中国房地产报、中国住交会组委、中国房地产网、中房智库主办的“绿中心地产CIHAF2019第21届中国住交会”平行论坛2019中国绿色建筑产业链峰会和中国建筑( 601668，股吧)设计院长论坛上独家发表。
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迄今为止，绿色建筑理念的推广和推广已基本完成，目前绿色建筑实际建设的项目数量还很少，但无论是消费者还是房地产开发企业，对更高质量建筑的追求一点也没有停止，基于绿色建筑，比绿色建筑更高的新建筑类型不断出现， 绿色建筑设计咨询机构是传统设计业务的有益补充，房地产开发企业技术支持的作用，不会忽视行业发展的新热点和新方向。 今年业内已形成明显趋势的发展方向如下:
房地产企业绿色发展竞争力首次下降
在严格的管制政策下，房地产企业对绿色建筑的态度分为两个阶段，整个行业的PRIMB值(绿色开发竞争力指数)总体下降。 与2018年相比，绿色开发竞争力前10强的得分下降，平均值从2018年的75分下降到2019年的72分。 值得注意的是，这是中房报绿色房地产研究中心记录以来(过去9年)，住宅企业绿色发展竞争力首次下降。
国家受房地产行业管制政策的影响，由于限价销售、流动性限制等因素，企业对开发成本敏感，房地产企业投资绿色技术研发，很大程度上影响了申报绿色建筑评价指标的欲望。 另一方面，受绿色建筑新国标实施的影响，许多住宅企业放松了申报绿色建筑评价标志的节奏。
本研究小组提出政府不仅需要城市政策，还需要“绿色政策”。 对积极发展绿色建筑的房地产企业在融资、限价、批发、销售等环节上给予申报高星级绿色建筑补贴。 或者尽快落实绿色金融支持绿色建筑发展的政策，直接惠及消费者，间接降低开发成本，也有助于房地产企业以更积极的态度申报国家绿色建筑评价标志。 为绿色技术的研发和应用投入更多资源。
近零能源建筑渐进
《近零能建筑技术标准》( GB/T51350-2019 )国家标准的颁布和《民用建筑节能管理规定》的修订，标志着我国建筑节能工作进入新的水平和发展阶段。
从标准内容、文件内容及发表意义的论述可以看出，深入推进我国建筑节能工作已成为关键，标准发表和建设使用各地示范项目，为更高要求的建筑节能工作提供了强有力的支持，征求意见后，相关工作的推进将加快。 这对全国各省市地区建筑节能设计咨询工作产生了非常直接的影响和冲击，这种影响也影响了建筑材料和零部件生产企业。 当然，业界水平的提高对业内参与者的影响是一贯的两方面，对于产品性能平凡的企业来说，平稳经营的日子不多，但对于产品性能优秀的企业来说，将迎来快速发展的春天。
绿色建筑标准的全面升级
计算一下今年绿色建筑业最具影响力的事件，《绿色建筑评价标准》修订版的公布无疑是正确的第一位。 在该标准颁布之前，征求意见的稿件在业内已引起广泛讨论，反馈回来的修改建议达到千馀条，从基本规定到框架设计，从条文设置到评价要求，每一个变动都牵动着业界参与者的神经。 综合来看，大家关注标准修订版讨论的焦点主要有以下三个问题:第一、评价节点的变化； 第二，装修要求第三，评价材料要求。
以上三个问题，标准修订后的影响较大，特征比较明显的三个变化，只要提高具体的条文要求和相应的难易度，就真正构成了标准修订版的实施阈值。 但是，即使标准修订后申请星号的难易度大幅度提高，我们仍然要坚定推进标准修订版的落地和实施，仅仅这样就能实现绿色建筑的高质量发展，仅仅是在政策方面大力倡导和支持的情况下，保持行业健康、秩序、持续发展
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健康房地产的快速发展已经具备良好的市场基础，健康建筑可以说是下一个风口。 其原因简单来说，有政策、有需求、有供给三个方面。
首先说有政策。 国务院2016年发布了《健康中国2030》规划纲要，提出了建设健康中国的目标和任务。 今年6月，国务院发表了《关于实施健康中国行动的意见》。 意见阐明了三方面共计15项特别行动。 随后，在国家一级设立了健康的中国行动推进委员会，制定了“健康的中国行动( 2019——2030年)”，细分了上述15个专业行动目标。
落实和实施“健康中国2030”战略，大大提高国民健康意识，接受被动住宅、防雾住宅理念，有利于非常有利的朗诗、现代、金茂等高科技绿色住宅开发企业。
其次，有需求。 根据《2019全球健康趋势报告》，American Lives进行的“健康调查”研究表明消费者对健康生活方式的房地产和社区非常关心。 这项研究调查了具有代表性的美国家庭样本(收入超过7.5万美元)，其中有25%对健康社区非常感兴趣。
朗诗集团、朗绿科学技术等共同发表的《2018室内居住环境健康舒适体验评价指数报告》显示，为提高室内居住环境，一般大众平均购买7.2个，相关设施设备4.1个。 采取各种调节措施后，大众对室内居住环境的健康舒适体验评价指数为59。 体验痛点包括PM2.5、湿度、水垢、室外噪音、建筑/装修材料的异味。 同时，为进一步改善室内居住环境，大众希望平均支付7932元/年。
最重要的是消费者升级。 根据2017年发布的《中国绿色房地产发展报告》，消费者购房时优先考虑，从节能( 2011年)开始舒适健康。 上述调查结果表明，建筑领域的健康需求确实存在。
然后，有供应。 自2017年3月我国健康建筑标准启动以来，已有38项获得我国健康建筑标志评价证书，总建筑面积约350万平方米。 整个亚洲地区共有630项申报WELL认证，建筑面积1649万平方米，WELL AP专家达3745人。
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以往，房地产一直处于对新技术的渗透和利用水平最低的行业，但随着信息化技术的深化，各行业的渗透，领先行业如医疗、汽车、政务等在信息化技术的支持下向高效率、低成本、广阔的方向进步，房地产行业这一巨大巨人也变得愚蠢起来。 这些公司越来越意识到房地产技术( PropTech )会影响顾客服务、吸引顶尖人才的能力。 相反，科技公司为了解决房地产行业的问题，开始了解房地产的运营方式，提供产品和服务。
2017年8月成立了万达创新加速器，主要关注新零售、AI人工智能、BigData大数据、IoT物质网络、AR/VR/MR虚拟现实、ToB企业应用、IT基础设施和BIM智能制造等8个领域的创新项目。
2017年，凯德开始了科技创新竞赛，加快了实体经济与科技企业的融合发展。 凯德科技创新大会围绕未来生活休闲、办公室和居住三个应用场景，向全球科技创业精英团队寻求智能的解决办法。
2018年11月，龙湖集团与Plug and Play签署了战略合作协议，就未来在房地产科技领域的战略合作达成一致。 Plug and Play是美国amidi集团旗下世界一流的科技创新生态平台，具有多个垂直领域的加速经验，是世界上最早、规模最大的加速器之一。
以大悦城( 000031，股吧)、印象城、爱琴海为代表的购物中心也纷纷建设商业科技公司，增设某最高技术官员岗位，重视技术引领商业运营的作用。
对房地产行业来说，在不同的业务环节中采用适当的信息技术和产品，可以对不同的嵌入对象和过程控制对象进行信息化智能的升级，改善业务内或业务间各相关组织和岗位人员的相互作用方式，提高相互作用的明确性、效率、灵活性、垄断范围和响应速度，降低成本
5G给房地产行业带来快速而深刻的变革
5G技术的广泛应用给房地产行业带来了快速深刻的变革，特别是对住宅区、商业区和产业区的方向产生了很大影响。 5G对房地产行业的影响可以概括如下:第一，房地产估价模型和租赁价值。 其次，实现智能建筑并产生和跟踪大量数据( 603138，大概是股份)。 第三，迅速应对房地产问题，更容易解决。 四是为所有者和管理员提供卓越的数据存储解决方案。 第五，5G的性质意味着实现移动智能装置的超高精度GPS跟踪。 5G可以带来室内探索和使用分析的新时代，给商业房地产行业带来巨大好处。 第六，为居民提供更好的互联网服务。
区块链技术提高房地产交易效率
分块链是计算机技术新的应用模型，如分布式数据存储、点对点传输、协议机制和加密算法，是一种以集中化和消除信任的方式集中维护可靠数据库的技术方案。 块链技术可以大大提高交易效率，降低交易成本，总体来说，房地产行业最具潜力的块链技术应用可以概括为以下5个方面
第一，在交易前，进行更迅速、准确的供求匹配。 第二，不需要块链带来的第三方验证的智能合同，有助于加快交易前的职务调查。 第三，更简单、更方便的租赁管理和会计程序。 四是更简单、透明的交易过程。 第五，更好的财产维护过程。
数据驱动的分析方法优化房地产投资决策过程
房地产公司长期以直觉和传统回顾性数据为基础做出决策，特别是在了解用户需求方面，传统问卷调查无法正确反映用户的真实需求，特别是“90后”用户的新需求。 作为互联网的原住民，“90后”一代登上了历史舞台，成为社会的核心。 充分理解客户群的需求对于房地产企业的产品定位来说是非常重要的。 大数据驱动的分析方法能解决这个问题。
在房地产交易网站上，大数据通过优化消费者搜索来改变房地产行业，在房地产网站上向潜在的买方和卖方提供建议。 在房地产中利用大型数据，能够使客户和所需的住宅一致。 例如，客户需要多少卧室、最佳邻居、负担能力、周边学校、潜在商业租金、地点和社区等信息。 人工智能也有助于向消费者传达房地产交易和趋势的相关信息。 大数据分析有助于满足购买者的需求，提供犯罪率、教育程度、生活质量标准、大气污染状况、民族构成、人口增长趋势、就业机会等社区人口统计信息。
相反，房地产代理还可以使用大量数据来识别和改进潜在的购买者。 使用最新的工具，您可以使用Python交叉、匹配不同的值和数据集，以分析复杂的数据并展示相关性和趋势，从而实现可视化。
不仅是上述传统房地产交易数据，社交媒体数据、用户行为数据、医疗数据、教育数据、电器数据、消费数据、大量图像数据(所谓的“替代数据”)等对房地产业不传统的大数据的应用，改变了房地产业的传统投资决策和设计决策过程。
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装配式建筑发展迅速，市场潜力巨大
根据国家装配式建筑的发展目标，2020年我国装配式建筑在新建建筑面积中所占比例为15%，2025年为30%，2018年我国装配式建筑约为14%，今后年均增长2个百分点。 根据住宅建设部发布的组装式建筑成本参考依据，以2230元/平方米(考虑到技术水平上涨和物价上涨对价格水平的影响，假设今后几年成本不变)为基础，推算房地产的新建建筑面积代替城镇的新建建筑面积，到2024年我国的组装式建筑
住宅装修产业正在争论中前进
2017年住宅建设部发表的《建筑业发展十三五计划》明确提出了2020年全部装修比率达到30%的目标，目前全国制定全部装修政策的省市达到了18个。 建材类和硬件房是精装室的标准，设置率在99%以上。 目前，中国精装住宅的渗透率仅为20%，与日本、欧美等发达国家相比，中国精装行业还处于初期普及阶段，部分住宅消费需求从零售方向工程方向转移。 截止到2018年底，全国有关装修/装修的各项政策累计超过80次，复盖26个省区市，华东、华中公布政策最为频繁。 受“限价”政策的影响，全面装修(房地产企业称为“精装修”)的质量问题引起了消费者广泛的投诉和纠纷。 尽管如此，由于装修的环境保护特性，国家推进住宅装修的决心不会动摇。
知识产业蓬勃发展
智能停车。 “停车难”已经成为我国不容忽视的社会问题，传统停车位管理不当，停车位空位率突出，为提高停车位空位率，兴起了智力停车管理模式。 目前，停车资产管理等智能停车产业正处于上升阶段，市场需求量较大。 中国停车资产的库存规模超过2兆元。
智能门锁我国智能门锁的市场占有率很低。 截至2019年1月，我国4亿户智能锁的渗透率仅为5%左右，3000万套b侧运营的租赁公寓渗透率为10%左右，欧美家庭智能锁的渗透率为35%，日韩为60%。 相对较好的华南、华东、西南市场，智能门锁的市场占有率仍不到10%，最好约为6%左右，其他地区几乎低于4%，表明目前我国智能门锁发展迅速，但仍有较大的增长空间。
智能座便器在中国只有0.1%的家庭使用智能座便器，智能座便器在中国还处于起步阶段。 公开资料显示，2020年，我国智能厕所市场达800亿元，人口数量巨大，略有增长，释放了巨大的市场需求，业内人士认为是家庭行业的新亮点。
智能家居在中国的新建住宅中，设置智能家居系统只有10%左右，同时各家智能家居投资水平在5000元左右，远远低于韩国、日本、新加坡的8000美元左右。 2017年我国智能家居市场规模为3254.7亿元，其中智能家电达到86.9%。 未来三年市场将保持21.4%的年复合增长率，到2020年市场规模将达到5819.3亿元。 详情请参阅《中国绿色房地产开发报告》( 2011~2019 )
(这份文件刊登在中国房地产报的12月30日14版责任编辑焦玲玲上)
程序编辑:曹冉京
审查:戴士潮
中国房地产报着作权所有
本文首次发表于微信号公众编号:中国房地产报告。 文章内容是作者个人观点，不代表和信网的立场。 投资者应相应地自行承担风险。
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