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虽然自10月以来已有两家长期租赁公寓公司在美国上市，但实际上，“分红困难”至今仍是主要长期租赁公寓的头痛问题。伴随着业内的“雷声”，长期租赁公寓市场陷入“冰与火”之中，要么资金雄厚，要么停业，要么迅速扩张并上市。紫梧桐(北京)资产管理有限公司(以下简称“蛋壳公寓”)作为长期公寓的总运营商，其“主要房东业务”是如何运作的？
黑猫投诉蛋壳公寓有超过1500个非法分区出租招牌
近年来，在长期租赁公寓“艰难发展”的时代，非法分割长期租赁公寓的迹象在业内已经非常罕见，非法分割的问题得到了严重遏制。今年7月，北京市住房建设委员会和北京市市场监督局公布了《北京市房屋租赁合同》。相关内容表明，北京市出租房屋应是基于原规划居住空间的非常小的出租单元，房屋内部结构不应改变为单独的出租单元。即便如此，蛋壳公寓仍在政策压力下“再次玩旧游戏”。据公开资料显示，今年10月10日，蛋壳公寓被罚款6万元，并被责令在收到处罚决议之日起15天内改正，原因是委托给它的两栋房屋已经分离，公寓已经出租。
很清楚，这不是蛋壳公寓第一次被判“罚款”。根据《企业透明度报告》,蛋壳公寓除了因多次私下敲打隔墙而被罚款外，自去年以来，还因为拘留、出租贷款、逃税和投诉举报等问题而变得非常“焦虑”
今年3月6日，北京市市场监督管理局公布了业绩消息。最近，由于投诉数量很大，董超研究所就蛋壳公寓举行了一次一般性讨论。不到两周之后，蛋壳公寓因六种犯罪行为受到深圳市市场监督局的处罚，包括“霸王条款”和排除用户权利。3月16日，针对蛋壳公寓装修后第二天的问题，其销售人员发表了评论，如:“公司如此之大，为死人买单仍然是可以承受的”，蛋壳公寓深深卷入了公众的争议。
时间追溯到去年，根据官方网站北京市住房和建设委员会的表现，蛋壳公寓于2018年9月12日因未经客户书面同意发布出租房屋信息而被拘留并部分罚款2万元。9月26日，蛋壳公寓因未能向承租人开具发票而因逃税被罚款2万元。11月14日，因占用或盗用蛋壳公寓和拖延支付客户资金，被处以1万元罚款。这些话题可能不是“烫手山芋”，因为对于蛋壳公寓来说，更致命的危机是租户持续不断的高投诉
根据企业透明度报告，截至今年11月6日，对黑猫蛋壳公寓的投诉已达1504起，所有这些都只是租户对蛋壳公寓中“霸王条款”、“引诱贷款”、“拖欠存款”和“姿态粗俗”的一些投诉。
，甚至还有一些租户直接在微博和微信等社交平台上发布:“我今天从蛋壳公寓拿回钱了吗？”“巴特勒的观点极其庸俗”和其他悲伤根据iresearch的报告，蛋壳公寓目前是全国第二大长期出租公寓运营商。截至今年6月30日，蛋壳公寓租户的入住率只有89%，低于业内94%，租户的续租率只有51%以上
”与国外相比，中国的长期租赁非常稀缺，不是因为住房问题，而是因为服务。具有强大运营能力的品牌将在未来的市场中占据主导地位。因此，只有通过为长期租赁公寓提供一个成熟的平台系统，在行业重组时，长期租赁公寓才有机会迅速占领市场。业内人士告诉《企业透明度报告》
辛辣、蛋壳公寓为什么一再违规？我们如何做好服务工作，保持行业未来的底线？对此，《企业透明度报告》就相关话题联系了蛋壳公寓，但该公司没有回应。奖金为
的“主房东”模型是一个谜
在资本热情消退后，长期租赁公寓市场陷入“冰与火”之中如今，在现金流快速扩张的压力下，标杆企业正竭尽全力争取首次公开募股，包括蛋壳公寓。众所周知，长期出租公寓有两个渠道:一是租金差，即“主房东”以较低的价格接管房子，以较高的价格出租；二是服务费，即“租赁代理”，相当于代理费根据调查，自住和蛋壳等长期公寓的服务费是月租金的10%。因此，除去房屋的装修和折旧，从长期公寓获得的利润非常小。
的相关研究数据显示，长期租赁公寓行业的平均利润水平仅为2%-4%，现金流回报周期至少超过6年。然而，渴望首次公开募股的蛋壳公寓在过去三年里遭受了损失，已经“烧”了40多亿元。尽管租金不断上涨，蛋壳公寓的损失仍在增加。招股说明书显示，蛋壳公寓今年净亏损2.72亿元。到2018年，净亏损将增加到13.7亿元。截至今年9月，蛋壳公寓亏损25.16亿元，同比增长209.85%。
与此同时，截至今年前9个月，蛋壳公寓的租赁成本从2018年前9个月的13亿元飙升至44.5亿元，占收入的89.0%，而去年同期为77.7%。
是明亮的，面对巨大的成本投资和单一微薄的奖金模式，蛋壳公寓的“钱包”够厚吗？招股说明书显示，自今年年初以来，蛋壳公寓在融资前后共收到约60亿元人民币，扣除过去三年的亏损40亿元。目前的账面显示，截至今年9月30日，蛋壳公寓的账面现金和现金等价物(包括现金、存款和限制性资金)为23亿国家货币。然而，在招股说明书中，蛋壳公寓透露，它刚刚实现了1.9亿美元的首轮融资。从目前蛋壳的损失率来看，蛋壳公寓的这些“沉积物”不会持续很久。对于长期公寓来说，充足的现金流就是生命，而首次公开募股是唯一的选择。”一位不愿透露姓名的广州证券公司分析师表示值得注意的是，在这种“资本游戏”下，蛋壳公寓目前的低利润和单一模式能让资本市场买单吗？连接长期公寓需要多长时间？针对
，金融评论家严跃进(Yan跃进)对《企业透明度报告》表示:“从股息的角度来看，青科公寓和蛋壳公寓等互联网公司非常困难，因为它们不从事所谓的住房开发业务，之前的投资相对较大。对于这些公司发现的股息问题，目前很难支付至少前五年的股息。
阎跃进表示，“目前长期出租公寓的供应量已经供过于求，存量需要在明年消化，而后续企业需要发行同样的租售权。如果实现了这一点，企业肯定会有更好的影响力。如果不这样做，接下来的压力将会很大。“
”多年来，蛋壳公寓一直处于投资阶段。然而，由于蛋壳公寓的运营模式相对单一，导致低分红和长期“亏损”，目前蛋壳公寓的分红模式并不乐观或不够清晰。因此，对于蛋壳来说，处理好当前“难分红”和“薄利多销”的困境是非常重要的。与此同时，也需要更加重视产品成本和租户服务，拓展多元化经营模式。上述广州证券经纪人的翻译告诉《企业透明度报告》。"
，然而，蛋壳公寓unity的创始人崔燕仍对未来的发展前景持乐观态度。他今年8月公开表示，“未来10年，中国公寓市场将有2.7亿套出租单元，范围为4.6万亿元。目前，长期租赁公寓的市场范围只有2%。中国的租赁份额约占11.6%，而英国、美国和日本的租赁住房和海关份额已远远超过30%“截至今年上半年，蛋壳公寓已经管理了约50万项资产
