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导读
1年，百强业绩增长6.5%，明显低于过去两年；
2年，TOP30浓度35.7%，创历年新高；
3年，去核化压力巨大，前100名股权门槛下降8%；1994年有34 256多家，住房企业1000亿家，比去年增加了4家。
★文/CRRC
清单修订说明
今年是CRRC编制中国房地产企业销售清单的第11年，从最初的前20名到前50名、前100名和前200名；；从单一销售清单到代表交易能力的交易清单和代表投资能力的股票清单，我们真实、严格和公平地记录了过去10年中行业的变化、模式演变和模式创新。
自2019年1月以来，我们在原始销售流程列表和权利列表中添加了完整的销售列表。销售全范围是指对企业集团、合资企业和关联公司的所有项目进行业绩统计的统计方法，无论其股权比例和是否开展业务。由于代理建设是一种出口管理行为，代理建设产生的销售结果不包括在完整的列表数据中。全面列表反映了企业的城市布局和项目扩展能力。
交易清单是以企业交易为基础的，也就是说，如果一个项目是由几个住房企业共同开发的，那么这个项目的业绩只能归于交易企业。它反映了企业的营销和经营能力，企业代理建设产生的销售业绩包含在经营口径统计中。
股权清单是以企业股权比例为基础的，即如果一个项目是几个住房企业的合伙企业，项目绩效将按照股权比例计入相应的企业。它反映了企业的资本实力和投资能力。(注:权益数据不包括母公司及关联方、员工和投资的权益)
由于大部分上市住房企业已将业绩公告的范围从合并范围改为全范围，需要与上市公司公布的数据进行比较的读者可以参考全范围列表。解读
榜单
2，019年，百强住宅企业累计股权销售额同比增长6.5%，远低于2017年的40.5%和2018年的35.1%截至12月底，大多数大型住房企业已达到年度绩效目标，但总体超额完成率低于2016年和2017年。
总体而言，行业保持长期稳定发展的市场环境已经明朗。预计2020年企业整体规模增长将继续保持平稳适度增长，百强住宅企业内部差异化格局也将继续。随着销售额门槛的进一步提高和竞争的加剧，前30强将成为各层次住宅企业规模发展的重要分水岭。
01
的总体表现:行业增长明显放缓
第二和第四季度表现更好
2 019。在中央政府“稳定地价、房价和预期”的明确目标下，市场监管趋于规范，信贷水平逐步收紧，房地产市场稳步健康发展截至12月底，百强住宅企业累计股权销售同比增长6.5%，低于2017年的40.5%和2018年的35.1%与前两年相比，行业整体规模增速明显放缓，百强住宅企业规模增速“停滞”
根据全年业绩趋势，今年第二季度和第四季度百强住宅企业整体销售业绩较好，股权销售规模较去年同期分别增长7.5%和11.7%。其中，第一季度和第二季度的“印度之春”(Indian Spring)市场，尤其是3月和4月，增加了市场热度，单月同比增长率较年初大幅上升。然而，下半年之后，企业增加了供应，业绩增长率也逐年上升。尤其是自9月份以来，该公司的业绩在促销和营销力度加大的推动下稳定下来并有所回升，9月份恰逢年底供应高峰。
但是总的来说，真实的市场情况并不像公司业绩的增长率所反映的那样乐观。目前，市场退化的压力依然存在，企业整体退化率仍然相对较低。从全年房屋企业的促销和搬迁情况来看，2019年整体房屋企业的平均单板产能低于2018年，业绩增长主要取决于销售项目数量的增加。
02
集中度:梯队分化格局加剧
TOP30规模开发分水岭
到2019年底，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50和TOP100住宅企业股权销售金额集中度分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%和53%就梯队而言，在行业整体增速放缓的同时，前100强中各个梯队的住宅企业差异化格局加剧。
其中，领先的住宅企业在提高质量控制速度的战略下，减缓了规模增长，略微降低了集中度。TOP4-10和TOP11-20梯队规模企业集中度提高，梯队竞争加剧，而TOP21-30梯队住宅企业集中度基本相同。总体而言，前30名梯队住宅企业受益于规模效应、国家布局和相对成熟的内部控制机制。在未来，他们将在行业中更具竞争力，并有持续提高行业集中度的空间。随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，前30名住宅企业成为住宅企业规模发展的分水岭。
值得注意的是，2019年前30名后不同层级的住房企业集中度低于2018年。TOP31-50、TOP51-100和TOP101-200梯队的浓度已经下降。虽然竞争格局进一步加剧，但梯队内部排名的变化将更加频繁。
03，
门槛:前100家住房企业的股权金额
门槛下降:1000亿住房企业的扩张放缓
2 019，前50家住房企业的股权销售金额门槛较去年同期略有上升其中，前十名住宅企业股权门槛达到1703.5亿元，同比增长5.8%前20名和前30名住宅企业的股权门槛分别为1110亿元和825.2亿元，门槛分别提高12%和3.6%。前50强住宅企业竞争格局加剧，股权门槛较去年同期提高7.6%，至517.1亿元。截至12月底，各梯队住房企业100强股权门槛从去年的204亿元降至187.8亿元，而200强住房企业门槛仍保持在60亿元左右。
此外，截至2019年底，1000亿住房企业的总数仅比去年同期增加了4至34家，500-1000亿住房企业的数量达到33家。与前两年的高增长相比，2019年，在产业规模增速放缓的背景下，新增1000亿住房企业数量大幅下降，规模住房企业扩张放缓。
04
企业业绩:领先住宅企业稳定增长
恒大的股权排名第1
位截止2019年底，四大领先住宅企业全规模销售额均超过5500亿元，但增速较2018年同期明显放缓在四大房地产公司中，恒大在9月和10月通过降价促销取得了显著成绩，尤其是10月份，月度业绩达到903亿元。截至年底，实现销售总额6080亿元，超过全年6000亿元的年度目标，股权销售规模稳坐行业前列。
融创凭借其并购优势、丰富的销量和高品质的产品质量，首次突破5000亿元规模，9月至11月连续三个月保持月销售额在600亿元以上。2019年，销售总额达到5556.3亿元，同比增长20%以上，超过全年5500亿元的销售目标。值得注意的是，除了前四名的住房企业，保利也紧随其后，今年的全面业绩超过4700亿元。
05
目标完成率:绝大多数住房企业
已如期达到年度目标
。从2019年企业目标完成情况来看，绝大多数设定了年度绩效目标的住房企业已经达到年度绩效目标其中，世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹州、宝龙等九家房企表现良好，早在11月就提前完成全年目标。截至12月底，世茂、阳光城、金科、中梁、钟君、建业等8家住房企业的目标完成率均在115%以上
但总体而言，近年来，监管仍在继续，整体市场恶化率低于预期，住房企业的目标完成率逐年下降。与2016年和2017年近80%的住房企业的目标完成率相比，2019年这一期间的住房企业数量大幅减少今年，只有一半的住房企业的目标完成率为100%-110%我们认为，在住房企业总体目标增长率放缓、平均目标增长率从2018年的41%下降到20%的背景下，尽管绝大多数住房企业在2019年达到了全年业绩目标，但总体业绩不如2016年和2017年
06
增长质量:合作增加，股权减少
企业应更多关注高质量增长
从股权清单数据中可以看出，近年来该行业整体项目合作有所增加，前100家住宅企业销售额的股权比例从2016年的85%逐年下降到目前的75%左右一方面，在当前地价高、住房资金紧张、征地难度加大和开发风险加大的产业背景下，住房企业之间的合作开发已经成为常态。另一方面，在当前的市场背景下，越来越多的小企业选择通过合作发展来扩大全面绩效规模，权益的整体比例也相应降低。
但我们认为，在近年来持续的政策调控、企业规模增长缓慢、领先住宅企业质量控制的快速改善和追求高质量增长的趋势下，住宅企业盲目追求全面销售的时代已经过去。基于当前项目合作的增加，营销和股权维度能够更好地反映企业自身的营销、运营和投资能力，应该得到更多的关注。例如碧桂园、华润、阳光城、富力、凯兆业等企业都选择披露其股权业绩，这也表明其管理层在发展规模的同时更加注重业绩的高质量增长。
07
展望:2020年企业发展展望
展望2020年，中央政府的主要政策基调“住房不被炒鱿鱼，守信用”不会改变，中央政府也将严格控制金融风险，稳定仍将是下一阶段房地产政策调控的重中之重。在企业层面，尽管整体市场面临压力，但行业保持长期稳定发展的环境已经变得清晰。预计未来住宅企业整体规模增长将进入稳定期。然而，在市场调整期间，住房企业的融资环境将继续处于低水平，企业投资将保持谨慎。此外，随着住宅产品回归生活的本质，未来越来越多的住宅企业将从产品方面努力，通过产品系统的标准化、产品的精细化和智能化建设来提高产品竞争力。
市场:控制金融风险和稳定是主要基调
从产业政策趋势来看，中央政府“住房不会被炒，保持稳定”的主要基调在2020年不会改变。稳定仍然是下一阶段房地产调控政策的重中之重。一方面，房地产业是现阶段去杠杆化最重要的领域。中央政府将控制金融风险，确保不发生系统性金融风险。货币政策将适度收紧以避免洪水，但结构性宽松是可以预期的同时，在LPR利率中心下移的作用下，抵押贷款利率也将稳步适度下降。另一方面，地方监管仍将“外松内紧”，新的人才政策将继续发挥作用，“四限”监管将部分放松，但总体政策环境仍将保持紧缩。
基于此，2020年的总营业额规模预计将与今年持平或略有增加，不同能源水平城市的价格也将相对独立。一线城市房地产市场预计将小幅上涨，二线城市总体稳定，城际分化将继续。回调压力主要集中在大部分三线和四线城市，早期需求严重透支，基本面缺乏支撑。另一方面，房地产开发投资将保持稳定但适度的趋势，建设和竣工的加速将为其提供坚实的支撑。新建筑面积的累计增长率将逐渐下降。受资金紧张和基数低的影响，征地面积增长率将继续上升，但增速相对有限。绩效
:规模增长趋于稳定，企业高质量发展是关键。
虽然2019年市场整体压力会有所缓解，但行业长期稳定发展的市场环境已经明朗。预计2020年企业整体规模增长将进入稳定期，整体增长将保持稳定和上升。随着前100家房地产公司之间竞争的加剧，这种差异化模式将继续下去。在这样的行业背景和竞争格局下，住宅企业的战略应着眼于谨慎寻求稳定。对于住房企业来说，首要任务是防范风险，更好地适应市场调整。
目前，住宅企业盲目追求全面销售的时代已经过去，企业的发展重心逐渐从“增量”转向“质量改进”在住宅企业总体目标增速放缓的同时，行业也将更加注重高质量的业绩增长。然而，在市场去工业化的压力下，企业销售规模的增长不能简单地依赖于供应量的增加。未来行业的激烈竞争将对住宅企业自身的组织、控制和运营提出更高的要求。城市布局、品牌效应、工程质量和产品实力都将是住宅企业未来核心竞争力的重要组成部分。
投资:现金是企业之王，新投资继续保持谨慎
2 020，房地产投资将保持谨慎，差异化、集中性和审慎性是主题首先，在宽松政策和融资紧张的背景下，大多数企业的现金压力急剧增加。预计企业的投资态度将延续近两年的保守趋势，回归土地理性。其次，随着土地市场降温，可比土地价格趋于回落，不同城市的土地市场可能会出现分化。一些“底线没有下降，预期下降”的城市可能会在当地财政压力下让步。总的来说，2020年的总体投资步伐将是“先松后紧”。如果几年前收购的地块能在一年内上市，它们对高营业额的企业仍有吸引力。在
个城市的选择中，收缩、聚焦和深度区域培育将是住宅企业未来布局的主要战略方向。2020年，优先考虑价格反弹的一线、二线城市和省会城市。在三、四级城市的选择上，要避免全覆盖和过度沉降，防止前三、四级土地价格不合理上涨和人口严重流失，在城市圈红利下，重点关注产业支撑的三、四级城市，如长三角和粤港澳及海湾地区卫星城市的融合。从轮换的角度来看，经过一波调整后，在城市群和城市圈的带动下，围绕这些圈层核心的三四线城市未来仍将有巨大的发展前景。
融资:融资环境运行水平较低，企业自身造血能力是关键
2，019年第一季度后，住房企业融资环境基本运行在底部，窗口期后住房企业融资难度明显增加，短期内住房企业融资有望保持在较低水平。从融资成本来看，2019年大部分企业的融资成本都在上升，主要是因为国内外的融资成本，尤其是海外发行债券的成本持续上升。受国内融资限制日益增加的影响，企业海外融资比重也在不断增加。预计未来住房企业的融资成本将保持在较高水平。在
融资渠道上，信托贷款、银行贷款、公司债券和海外债券等传统融资渠道日益受到限制。尽管资产证券化产品的融资规模有所扩大，但对于住房企业的整体融资救济仍然有限。另一方面，尽管上市在2019年继续流行，但新上市的住房企业数量仍然很高。然而，对于房地产公司来说，上市并不意味着一切都会效仿。从长远发展的角度来看，如何提高企业筹集资金的能力，优化自身财务结构，实现高质量发展，获得资本市场认可，决定了房地产企业上市的最终效益。
产品:住房回归生活的本质，产品红利的时代即将来临。目前，大部分大型住宅企业在完成全国布局后开始深入挖掘，住宅企业产品大战已经开始。然而，随着住宅产品开始回归生活的本质，越来越多的住宅企业将从产品方面努力通过创造产品溢价来增加利润。我们相信，未来住宅企业的产品开发将会有以下大趋势:
首先，越来越多的住宅企业将会注重产品系统的标准化，促进房地产的数字化应用。在加强协调机制的同时，进一步提高工作效率，实现科学数据驱动的决策和生产一体化。其次，顾客需求的变化加速了住宅单元的空间创新，住宅产品的定制化和精细化将成为未来的发展趋势。未来，多元化需求的不断释放将迫使住宅企业加快产品类型的空间创新和精细化。第三，在追求更美好生活的背景下，购房者对住宅体验的衡量将逐步从住宅类型本身延伸到住宅小区空间的建设和运营。住宅小区空间的建设和运营也将成为未来住宅企业项目的主要卖点之一。最后，随着年轻买家数量的增加，对智力的接受和接受也会显著提高。在科学技术的帮助下，智能家居和智能社区将更多地应用于项目中，产品智能的浪潮将继续。多元化
:战略趋同与聚焦，以房地产业务为延伸轴
近年来，许多大型住宅企业收缩了多元化业务，通过战略调整专注于主营业务的发展。未来，企业多元化战略作为一个整体将变得更加谨慎一方面，一些住宅企业难以找到适合其多元化经营的盈利模式，投入产出效率也不如预期高，从而拖累了企业的整体发展。适时分离是住宅企业战略收缩下的合理选择。另一方面，在多元化业务发展的不断探索和摸索过程中，房地产企业将更加注重挖掘自身优势业务的潜力，实现资源的有效配置，强调强化和发挥自身优势。企业多元化经营也将注重房地产生态业务，发展方向更加明确，与主营房地产业务的协同作用更加紧密。
文章来源:乐居金融
