持有蛋壳公寓_ 蛋壳公寓上市路：5年进13城 累计融资超60亿

是如何赢得长期公寓的冲刺的？

2019年10月28日，美国东部时间，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)提交其F-1招股说明书，进行首次公开发行(IPO)。预计它将在纽约证券交易所上市，交易代码为“DNK”。这是继清科公寓今年以来第二家提交美国股票上市材料的长期公寓公司。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将作为蛋壳公寓首次公开发行的承销商

招股说明书披露，不久前，蛋壳公寓完成了新一轮融资，即来自中国文化产业投资基金和春花资本的1.9亿美元d轮融资充足的资金将有助于蛋壳公寓深化和完善运营，提升优质产品和服务。在目前

的股权结构中，最大的机构股东是泰格全球基金(Tiger Global Fund)，占20.0%。蚂蚁金融作为蛋壳公寓的战略投资者，持有7.8%的股份。双方签署战略合作框架协议，探讨在支付、金融服务和客户获取方面的深入合作。蛋壳公寓的联合创始人兼首席执行官高静直接持有14.2%的股份。天使投资人兼执行主席德里克持有6.3%的股份

蛋壳公寓在招股说明书中表示，此次首次公开募股筹集的资金将用于进一步扩大业务规模，增强技术实力，并用于一般营运资金用途。

| 13个城市于1995年规划完成7轮融资

2年1月21日，春节前13天，一家名为“紫梧桐(北京)资产管理有限公司”的企业在北京正式注册成立，是蛋壳公寓的实体公司蛋壳公寓在北京慈云寺桥租下了第一套公寓，并从那时开始上市。到2015年底，蛋壳公寓将有2434个房间投入使用。

随着房地产“互联网”成为2015年的热门话题，由联合创始人兼首席执行官高静带领的管理团队来自互联网行业，这使得蛋壳公寓拥有互联网大数据的基因，并在成立不久就吸引了投资者的关注。

年的第二年，蛋壳公寓进入深圳和上海，在四个一线城市中占据了三个最紧张的租赁市场。蛋壳公寓凭借其独特的优势，已经站稳脚跟，并开始在全国市场快速发展。

2017年是蛋壳公寓的关键一年2017年3月，蛋壳公寓开始在二线城市布局，先后进入杭州、天津和武汉市场。同年6月，蛋壳公寓发布了3.0系列产品从那以后，蛋壳公寓的数量每年都翻了一番。

空白研究所所长杨现领表示，在长期公寓领域，资本并没有减少，而是更加集中。虽然许多机构在2015年收到资金，但总体规模只有30亿元，而2018年和2019年的融资总额超过200亿元，未来的融资规模将会更大、更集中、更多元。

根据布兰克研究所的统计，在过去的7年里，长期租赁公寓部门获得了大约80次融资，总规模不到300亿元。与以万亿计的租赁市场总规模相比，资本活动仍有很大的改善空间。

3年房间数量增加了166倍

|上市路于1995年开放，蛋壳公寓成为一个典型的踩风口快速发展的案例。根据蛋壳公寓招股说明书中披露的数据，2019年前9个月蛋壳公寓收入为50亿元，比2018年同期的16.73亿元增长198.8%。根据

招股说明书，截至2019年9月30日，蛋壳公寓经营的房间数量达到406，746间，比成立第一年增加了166倍。

|从1992015年底到2018年底，蛋壳公寓三年和几年的复合增长率达到360%快速扩张也带来了财政支出的增加。招股说明书数据显示，今年前9个月蛋壳公寓净亏损25.16亿元，调整后的息税折旧摊销前利润(EBITDA)为负14.61亿元。其尚未盈利的主要原因是其持续的高增长率。同时，其规模效应和成本控制能力正在逐步提高其盈利能力。例如，蛋壳公寓单人房的装修成本从2017年的平均12，646元/房下降到2019年前9个月的平均10，404元/房，投资周期为12至20个月。

随着蛋壳公寓规模的扩大和运营能力的提高，其品牌意识也在不断提高来自行业内三家权威出版物——梅店研究所、克里和瑞和的报告显示，蛋壳公寓在中国所有共享生活平台中具有最高的品牌影响力。品牌影响力不断提升，集中、规范、在线的“新租赁”模式也大大提高了运营效率。截至2019年6月30日，蛋壳公寓租户入住率为89%，租户续租率超过51%

同时，招股说明书显示，截至2019年6月30日，蛋壳公寓与房东的平均租赁期为4-6年，与房东的续租率为80%

杨现领表示，从发达国家的情况来看，机构租赁在中国长期公寓领域的比例今后将继续上升。德国的平均租赁期长达11年，日本为5.2年，英国为2.5年，中国仅为8个月。长期租赁机构的租赁期更长、更稳定，一般超过12个月。租户可以通过内部周转选择在一个品牌中居住三年。

根据艾瑞咨询(iresearch consulting)的报告，2018年中国住房租赁市场将达到1.8万亿元，预计到2023年将增长到3.0万亿元。在国内住房租赁市场，长期租赁公寓企业仍有很大的增长空间。