2019规划年_2019规划年会 | 复杂权益地区“协同式”控规编制方法初探

编者按

因此，我们将摘录这18篇讲座论文，欢迎大家发表评论和讨论，分享规划实践中的最新问题、想法和创新探索。敬请关注！

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江远，

李，，清华同恒规划设计研究院详细规划所项目经理，

01

背景

“双图”复杂权益背景下的控制性详细规划编制过程。

南沙港区是香港的主要投资建设区。香港的规划需要必须在以前的管制规划版本中得到充分考虑。因此，香港作为南沙湾地区的最大所有者，也积极参与控制性规划进程。从《广州南沙经济技术发展总体规划》第93版至今，南沙湾控制性详细规划经历了从“香港参与规划”到“香港纳入规划”再到“各自独立编制”的发展阶段，形成了控制性详细规划“两张地图”的趋势。

控制性详细规划和港方详细规划都延续了93版总体规划的空间结构，但发展思路不同。政府制定的控制性详细规划更注重城市的整体发展效益，而港方规划则更注重自留地的效益。

在控制性详细规划的背景下，南沙湾自身建设的发展出现了许多问题。

9南沙湾控制性详细规划编制与香港协调进程

02

现状、问题与根源

1、高水平的区域背景与几近停滞的开发建设

9南沙新区位于珠江三角洲的地理和几何中心，在广港澳“A”型空间结构中处于支撑地位作为新一轮改革开放的先行者，新区具有高水平的区域背景，是粤港澳深度合作的示范区。在这种背景下，南沙湾地区作为南沙地区最早开发建设的地区之一，由于发展方向不确定、土地权属纠纷复杂，发展建设极其缓慢，几乎停滞不前。

2、优质生态基地和侵蚀景观格局

规划区西侧与黄山路森林公园相邻，东侧和南侧与滨湖门和福州水道相邻。它是一个高质量的生态模式，周围环绕着山、地表水和河流但是，在开发建设过程中，由于市场变化和项目进入的不确定性，控制性规划机制与规划管理不兼容等问题，该地区“一张图”控制性规划调整频繁，城市建设突破生态底线，景观格局不断被侵蚀。

3和问题的根源

根据上述发展背景和当前存在的问题，从区域发展方向、内部权益平衡、市场环境变化和规划机制四个方面总结了问题的深层原因。

3.1自2012年国家新区成立以来，外部环境发生变化，内部发展方向落后于

，南沙新区的地位不断提升，而南沙湾地区的发展方向没有得到及时跟进，导致南沙湾发展方向长期停滞和探索。

南沙湾地区的发展方向发生变化

3.2权属利益相关者之间的纠纷仍在继续

南沙湾地区的土地权属复杂，涉及香港、村集体、国有企业等各方的利益。随着城市的发展和建设，各种权益主体之间的矛盾日益突出，对监管规则的要求也各不相同。

南沙湾

3.3城市建设与控制文件不适用于

2-2004-17年，由于中国石化项目的搬迁和退出以及邮轮母港等大型项目的进入，“一张图控规”已多次调整，现有的控制文件已不能满足当前城市建设的需要。

南沙湾区日历版规划调整

3.4前期控制性详细规划编制与规划管理不兼容

前期控制性详细规划缺乏统一的技术平台和动态维护机制，导致规划编制与管理技术脱节，严重影响规划实施的导向

南沙湾区当前控制性详细规划管理中遇到的问题

03

“协同”控制性详细规划编制方法

规划针对当前问题提出“协同”控制性详细规划编制方法，强调“特色控制+全过程协同”的规划理念，强化控制重点和工作方法上的特色控制，注重共同利益协调和全周期规划过程，并以此理念为基础形成三个规划策略

规划战略

1，协作规划:协调利益，激活区域资源

1.1建立“谈判圆桌会议”

项目组和国家规划局共同建立“利益共同体协调平台”,形成政府部门、利益相关者、公民、专家等多方参与的合作平台和“谈判圆桌会议”。通过例会机制(权益单位协调会、阶段性成果交流会、联席会议等。)和工作协调机制(现场协调、数据整理等。)，确保“利益共同体协调平台”继续有效运行。

1.2确立共同发展方向:定位和功能共识

通过前期发展定位和产业发展研究，提出南沙湾发展战略和大湾区、珠江两岸、广州层面的电影产业发展方向，达成区域定位和功能共识。确定该区域的发展方向为:粤港澳台大湾区为第一个创新合作区；广东、香港、澳门和台湾的大湾区是海上门户；广州国际水上运动休闲中心

1.3与各利益相关者找出博弈的焦点，寻求利益平衡的“最优值”

，在城市发展方向上与香港(东方公司)协调

，通过区域发展专题研究报告就发展方向和功能定位达成共识，并在共识中落实规划控制的关键要素在地块开发指标方面，开发总量和地块建设指标通过环境影响评价和交通规划方案评价进行控制。根据该区域剩余可开发住宅建筑的计算，东部所有权范围内的住宅用地总量受到控制在公共设施建设方面，提出了基本公共服务+国际公共服务补充的公共服务设施配置理念。它不仅保证了居民的公共服务需求，也满足了国际人的公共服务需求。与此同时，它还确保了香港方面的所有权地块内一定数量的土地开发收入。

与村集体的协调

与村集体的博弈焦点是村集体土地利用规划与村集体经济利益的矛盾，以及难以就村庄安置方案达成一致根据规划，将考虑村集体开发，适当增加经营性用地。在村庄安置方面，定量计算安置方案，并利用城市设计方案进行可视化，以达成空间共识。通过“利益共同体协调平台”，我们将与政府、香港和市民进行协商，在空间层面就土地利用规划和移民安置规划达成共识。

与市民的协调

与市民之间的博弈焦点在于市民的生活质量与城市发展和建设的效益之间的矛盾主要体现在开放空间、交通和地域特征三个层面该规划运用城市设计方法，以人文需求为出发点，在行人街区尺度、人文空间改造、传统人文空间传承等方面完善和补充控制性规划中以人为本的空间层次。

从该地区的吸引人的特征和当地居民的需求出发，运用城市设计的方法对原有道路和滨水空间进行人性化改造，形成更贴近生活的开放空间，如公园和休闲场所。

原开放空间的人性化改造

原工业占用的沿海岸线的改造，以激活岸线功能，改善沿海地区的可达性，并使市民返回到一个封闭和可到达的海岸

重建原工业占据的沿海海岸线

创造了一个富有地域特色的国际交流空间:两个核心群体之间的“活力捷径”是对传统“一河一水”文化的现代诠释科创集团的“共享服务带”为创新人才提供了工作、生活、交流和放松的共享平台。

区域文化特色与国际空间

2整合，特色控制:强化特色，实施要素控制

，依托南沙湾山、海、城、涌的优质生态格局，构建“从山到海”的生态空间框架；根据生态空间的框架，定义了三个开放空间和高度控制区，即沿海区、山海区和俯视区。“核心开发区”是根据海洋客厅、休闲商务区、活力捷径等功能需求而界定的。在南沙湾地区。根据南沙湾的地域特征，总结生态空间框架和特色功能要求，并在城市设计层面提出具体控制因素，形成“南沙湾地区八大发展重点”根据区域发展的重点，划定了“特殊目的控制区”，区别于一般区域，实行差别化控制。

南沙港区发展的八大要素

在控制性文件层面，实施“详细规划+城市设计导则”两种联合管理方式，共同落实“特殊目的控制区”和一般区域刚性弹药控制的要求

在工作方法方面探索了“全周期责任制”工作流程通过管理控制文件的编制、多平台的建设和辅助维护管理，南沙湾地区的规划动态贯穿于整个过程。

计划员从单一计划员转变为“编译器、管理器、协调器和顾问”的复合角色通过管理和控制文件的编制、多个平台的建立、参与规划决策、辅助管理等服务，可以真正稳定规划成果，并动态维护和实施规划成果

南沙湾控制性规划“全周期责任制”工作流程

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“协同”规划的特点

1和“协调平台”

建立了一个“利益共同体”进行讨论和对话，正面临多个市场主体。在这种情况下，控制性规划不仅是对空间的控制和治理，也是各利益相关者在空间层面的博弈。该计划从各利益相关方的需求出发，通过建立“利益共同体协调平台”，建立现场和会议协调机制，运用监管技术，实现了空间分布各方利益的平衡和协调，从而将区域空间资源转化为有效资产。

2，围绕“过程规划”的理念，

通过建立“管理与实施服务平台”和“技术协调工作平台”，将引导一大批专项规划的制定进行全面协调，实现多学科动态协调

3，探索“全周期责任制”的工作流程

初步探索了从规划编制到实施的各种工作流程，将规划编制和维护的责任转移到具体的设计团队，实现了规划编制和控制规程维护的一体化。

南沙湾控制性详细规划不仅是对“全过程协调”控制性详细规划编制方法的探索，也是尊重市场、注重利益协调、面向全面实施的控制性详细规划实践。它为环境和市场不断变化、所有制复杂的地区提供了一个可借鉴的经验。

项目组织:

北京清华同恒规划设计研究院有限公司

逸霞国际规划设计(北京)有限公司

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编辑/排版|王淑芸< br>

封面图/图片|中国城市规划

投稿|清华同恒详细规划研究院