三四线城市有哪些_2020年楼市调控大概率放松 大量三四线城市会量价齐跌

腾讯金融与巨峰投资与关爱签署合作备忘录共同制作《金融观察家》

《固后瞻前》系列评论

嘉宾:马光远

[核心观点]

1。如果我们看看大周期，过去20年房地产业最大的转折点将出现在2019年

3年和2020年，许多三线和四线城市的房价将会同步下跌。

4年和2020年房价将会反弹，但这只是一次反弹，不会像2015年开始的那样大幅上涨。

[新闻背景]

2-019年期间，房地产市场政策保持相对稳定。由于城市政策的严格调控，如佛山取消了房地产价格限制政策，东莞调整了二手房交易所得税，苏州、大连、洛阳等地区也出台了价格限制政策。在以城市为基础的政策调控规则下，各地调控精度不断提高，各城市调控粒度越来越精细。与此同时，房地产市场的监管政策也有了明确的方向，全国降温城市的数量正在增加。在商品房总成交量仍在上升的背景下，房地产价格的整体上涨得到了有效控制。如果用

来描述2019年的房地产市场，它是“稳定的”。土地市场稳定，房地产价格稳定，未来预期稳定。2020年监管会放松吗？

2019年，整个房地产调控的严厉程度，包括不断收紧的政策，应该说超出了所有人的想象。在2018年底，对2019年整个政策的预期肯定会有一个逐步放松的过程。从现在开始，整体基调没有改变

2019到目前为止，全国已经出台了500多项房地产调控政策，应该说2018年非常严格，一年450次，超过500次是整个房地产调控史上前所未有的。从政策本身的基调来看，7月会议强调，房地产不应被用作短期经济刺激。截至8月，银监会已连续出台相应政策，收紧对房地产企业的融资。到目前为止，整个房地产行业的融资环境没有太大变化。

如果我们看看房价本身的表现，2019年将是过去20年中最大的转折点，如果我们看看一个大周期，它将在2019年到来。但如果你看看房地产行业的整体数据，应该说2019年比我们预期的要好得多。例如，

年全年房地产投资保持两位数，远远超过预测，这是一个非常高的数字，超出了行业本身的认知。当然，我们不应该高估房地产投资的增长率。快速增长的原因是，在大量的住房企业采取土地开始建设，后续必须跟上它。因此，这种情况不能持续到2020年。

从整体融资情况来看，虽然融资政策很紧，但融资增速仍然不错。房地产企业到位资金增长率保持在7%左右，正常情况下低于3%，融资环境尤其紧张。

土地市场，今年有大量土地出售，很多地方卖不出土地土地市场分化也相当严重，三线、四线以下城市土地拍卖形势相当严峻。2019年整体来看，土地市场主要集中在一些大城市和热点地区

从2019年开始推断2020年整个房地产市场的情况。首先是政策的基调当经济工作会议谈到房地产时，每个人都很关心说到房地产，我们实际上谈论了两件事。首先是旧住宅区的改造，也就是说，从股市的角度来看，2020年各城市旧住宅区的改造可能是一个热点。第二是整个房地产监管的基调。一方面，住房和住房的方向将保持不变。另一方面，在今年的经济工作会议上，特别强调了全面实施针对具体城市的政策

的“逐市”政策的全面实施认识到目前每个城市房地产市场的表现是不同的。有些城市是热的，有些是冷的，有些是涨的，有些是跌的，整个市场完全不同。不可能用同样的政策基调进行监管。在这种情况下，政策更加强调全面实施“逐市”政策，这符合房地产市场的基本情况。对于一些热门市场，不再需要继续添加更多代码；对于一些寒冷的市场，不再需要继续添加更多的代码，所以它是完全实现的。

如何理解“以城为本”政策的全面实施？事实上，房地产管制政策已经移交给地方当局和各城市的管理者。这意味着各个城市的管理者可以根据自己的城市条件决定是否控制，以及控制的政策是宽松还是紧缩当

在2020年到来时，每个人肯定会看到城市调整他们的房地产政策。这种调整的方向是什么？这很简单。调整的方向只是放松。据统计，至少有35个城市通过各种伪装的名字放松了控制。

但是这种放松，第一，并不意味着回到房地产投机的时代，鼓励每个人都去投机房地产，这个国家的基调不会改变也就是说，在政策全面实施的过程中，前提是不要投机炒房。二是从目前的情况来看，各城市的房地产市场相对稳定。

[新闻背景]

从实际征地情况来看，住宅企业在重点城市群和核心大都市地区的布局明显加强大型品牌住宅企业回归一线和二线的趋势是明显的。三线、四线及以下城市是土地流转集中的地方。

2020，123-4个城市的房价趋势如何？是购房者买房的时候了吗？

对2020年整个市场几乎有几个判断:第一，整体房地产投资增速下降是必然趋势虽然2019年全年可以保持两位数，但这种趋势要到2020年才会改变，所以明年整个房地产投资的增长率能够保持在5%以上已经很好了。

秒，整个市场很有可能从政策本身放松，而放松符合什么？首先，这符合当前整个房地产市场的基本面。整个市场已经稳定。已经稳定了。不再需要添加更多的代码和执行进一步的管理。没必要。这是一个第二，有一个前提，即2020年稳定中国经济增长的任务非常重要。对于房地产市场来说，虽然房地产不属于中央政府指定的六大类，但房地产市场的稳定尤为重要。

3是来自市场本身的变化如果这些规定进一步增加，整个市场可能会有下行压力。也就是说，稳定房价、地价和市场的预期可能无法实现。如果没有得到满足，并不是说房价会上涨，而是房价可能会下跌。如果中国房地产市场在2020年进行调整，要稳定整体经济并不容易，因此政策本身很有可能在2020年放松。一旦

政策放松，市场将如何发展？

的第一点是，中国的房地产市场不同于过去，我们必须记住这一点。目前，许多人形成思维惯性，好像一旦放松监管，市场就会反弹并再次飙升等。告诉每个人这永远不会发生，为什么？因为到目前为止，市场在各个方面都发生了变化。随着中国经济高速增长的结束，房地产也将转为正常增长。

第二，M2的高增长已经结束，也就是说，过去大量推高房价的问题已经结束。第三点是人民币单边升值已经结束。过去有大量国际资本进入市场。结束了。第四，中国出生率的变化，2019年中国出生人口总数将创下多年来的新低。换句话说，新生儿高峰期已经结束第五点是，国际资本投资中国房地产的热情正在下降。最后一点是，经过最后一轮的增加，人们基本上有相同数量的钱。因此，我们认为，这六个原因决定了即使放松调控，人们也不应该认为房价还会飙升，飙升基本上已经结束。

此外，我们强调市场将会分裂。这个裂口现在在哪里？在过去的两年里，一线城市包括了一些热点。经过两年的调整，房价已经基本调整到位。换句话说，如果政策放松，房价就会反弹。反弹的城市在哪里？它位于一线城市，包括一些热点城市。我们在2020年的判断是，房价将反弹，只是反弹，而不是像2015年开始的那种大过程，而且这一过程不太可能再次发生。

从2019年整个市场的表现来看，二线和三线确实是房价相对稳定的区域2020年，安全区将是一线城市，包括一些二线城市。危险区域在三级和四级城市。三级和四级城市房价上涨的所有驱动力已经基本结束。该市场的市场状况比一级和二级市场晚了一年多，但也结束得晚。

2020年后，三线、四线城市的亮点基本不容易挖出来。到2020年，许多三线和四线城市的房价可能会下跌。当然，五六线的总体格局没有变化，小县的格局没有变化。换句话说，在过去几年里，5号线和6号线沿线小县的房价实际上已经达到了历史最高水平。这个高点很难突破。突破困难的主要原因之一是房子太多了。在未来整个城市化进程中，大量小城市将面临人口外流的最大危险。谁会留下大量的房子？如果没有发展的基础，房价基本上已经达到历史的最高点。因此，2020年整体房地产市场不太可能出现大起大落。

普通人最忌讳什么？

首先是看到政策放松，想象一下像过去一样可以炒房房地产作为最佳投资的时代已经结束。房地产投资必须作为机会成本计算。在许多地方，房价的年增长率甚至不能提高银行利率。在这种情况下，没有必要投资房地产，也就是说，那些在2020年投资房地产的人不应该被考虑。即使房价反弹，也没有必要去追。

秒，对于许多买房的人来说，一线城市还有一些二线城市，等等。不要等到房价暴跌。这种下降的可能性几乎为零。换句话说，如果你想买房子住，你可以在春节后再考虑。当然，对于大量的三、四线城市和五、六线城市来说，如果城市的房价相对较低，可以考虑买房子住。基本上不考虑投资。2020年的整体市场温度应该低于2019年。

(来源:清泉文化传媒)