土地出让和预售证_对冲疫情影响，苏州放松土地出让“枷锁”

为了规避疫情对房地产的影响，许多政府出台了密集的住房相关政策，帮助住房企业度过难关。

2年19月，苏州市自然资源和规划局下发了《关于做好土地流转相关工作有效应对疫情的通知》(以下简称《通知》)，为有效应对疫情对土地流转的影响，维护土地市场健康稳定运行，现对土地流转的有关规定进行调整。

《通知》要求住宅(商业和住宅)地块不统一规定预售竣工许可证调整价格，超过市场指导价，项目结构封顶后不统一要求申请预售许可证；输入报价，未统一要求工程竣工验收后申请预售许可证这意味着，在此前不断加大调控力度后，苏州已正式放开现有房屋的销售，并限制销售。

"有利于土地市场、企业和客户“看到这项新政策，深入苏州市场的房地产公司人士坦言，这项政策将让市场更有信心，降低企业成本，让客户受益。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，新政策将有助于住房企业灵活应对现有的现有住房销售规则，充分体现降低住房企业项目运营成本、灵活调整预售和销售速度的指导思想。住房企业预售的灵活性将得到提高，这将有助于加快住房企业资金的返还，并减少对后续土地拍卖的担忧。

《通知》还要求，对于已经出售且必须预售或在项目结构封顶或验收后出售的住宅(商业和住宅)用地，开发企业的预售和出售时间可适当提前，预售和出售时间按正常建设期计算，提前时间按经住房和建设部专门批准的一级防疫反应天数计算。

"本规定将减轻现有项目的负担换句话说，如果施工期受到疫情期间损失的影响，将允许提前进行后续销售，从而缩短从征地到预售的施工期，并降低现有房屋企业工程项目的运营成本。”阎跃进想

早在2016年，面对火热的房地产市场，苏州介入，规范和改善项目的预售条件。如果土地销售价格超过市场指导价(不包括市场指导价)，只有在项目结构封顶后才能申请预售许可证。如果所售土地的交易价格超出市场指导价10%(不含10%)，只有在项目竣工验收后才能申请预售许可证。

因此，出售现有住房已成为抑制房地产市场过热的一种手段，在房地产调控中发挥着重要作用。所谓现房销售，是指消费者购买可以入住的商品房时，开发商在与消费者签订商品房销售合同后，可以办理入住手续并取得产权证。

，与拍卖行销售相比，在现有房屋销售的情况下，买家看到的是真正的房屋供应，这样可以避免预售房屋的不确定性，减少纠纷，保证买家的财务安全。然而，对开发商来说，出售现有房屋延长了开发周期，延长了从征地到开业的时间，这极大地考验了企业的财务实力。

去年上半年，苏州土地市场一度火爆。房企的热情很高，高保险费率成为常态。在这种情况下，苏州再次收紧土地政策，提高了征地门槛。

2年5月11日，019，苏州调整了土地出让定价规则。如果价格超过市场指导价的5 ~ 10%,在项目竣工验收前不能申请预售许可证，土地招标价格超过市场指导价的10 ~ 25%,转为一次性计价方式。7月24日，监管力度加大，住宅用地出让投标保证金调整至30%-50%。对住宅用地的第一个建议是鼓励“限价房和限价房”的转让方式

系列规定出台后，苏州土地市场趋于平静，成交现象增多，大多数土地所有制住房企业是中央企业。现有房屋数量也大幅下降，全年仅售出5套，分别是中海体育、吴江太湖新城、华润吴江开发区太湖尖端2套、星河湖吴中木渎、苏白马尖47套

今年以来，苏州只成功卖出了三块地其中，位于苏州高新区街的苏堤2019-WG-60住宅小区由苏、以9648万元获得。底价为14763元/平方米，升水率为13.56%，比市场指导价高出10%。该地块是2020年第一个现有的房屋销售地块。

但是现在房地产行业却陷入了流行病的影响之下。1月份，百强住宅企业销售额达到5771.3亿元，同比下降12.7%。同时，截至2020年6月30日，房地产企业信用债券到期金额为982亿元，海外债券到期金额约为1226.05亿元销售额暴跌，债务达到顶峰，给房地产公司带来了前所未有的财务压力。

全国土地市场显得冷清根据诸葛房屋搜索数据中心的监测，2020年1月，全国主要地级市土地总供应量为913宗，同比下降25.95%。计划供应建筑面积8230.8万平方米，同比下降25.77%。此时，是继续观望还是稳定市场已经成为地方政府的一个多项选择问题。此前，为了帮助房地产企业度过难关，无锡、xi、南昌、上海、浙江等许多省市出台了住房相关扶持政策，在延期土地出让金和贷款偿还等方面给予房地产企业支持。