以商业地产为_十一月商业地产金融报告：资产证券化千亿涌动

在宏观经济和严格监管因素的共同影响下，今年房地产市场仍处于低迷状态。一年即将过去，债务到期高峰将在年底到来，这给房企带来了很大压力。

各种调控政策今年陆续出台，坚持“不炒房”的原则，促进房价的合理回归，但同时，也对房地产融资手段实行更严格的监管。继银行、信托等金融机构不能满足住房企业融资需求后，资产证券化逐渐成为住房企业融资的重要手段。

截至11月底，2019年共成功发行38只单项资产证券化产品，总规模1022.45亿元。11月份，一个月内共发出5个订单，总规模为115.57亿元。基础资产主要是商业广场和酒店。

不仅是国内偿债困难，也是海外债务问题。根据国家发展和改革委员会今年7月发布的新通知，重新发行的海外债务融资只能用于替代明年到期的中长期海外债务。对于海外发债成本高的中小企业来说，这意味着海外发债只能是对海外债务的缓冲。如何从根本上解决债务问题还有待仔细探索。11月，商业广场

作为一个资本密集型行业，商业地产因其投资周期长、投资规模大一直是房地产企业关注的焦点。融资自然成为重中之重随着银行、信托等传统融资渠道不断受到限制，资产证券化逐渐进入人们的视野。近年来，我国资产证券化市场发展迅速，已经成为房地产企业重要的融资渠道。

2年4月19日，中国证监会发布了《资产证券化监管问答(三)》，随后证券投资基金协会和中国银行业监督管理委员会相继发布了《细则》，进一步明确了《中国资产证券化市场监管细则》明确和细化资产证券化监管标准，有助于规范市场运作，完善风险防控措施，促进市场规模增长。

2-019年资产证券化市场继续快速发展。各种市场创新层出不穷，基础资产种类进一步丰富。根据资产证券化云数据，截至11月22日，中国资产证券化市场的发行规模已达7349.56亿元。

目前，与中国商业地产开发商关联度最高的资产证券化产品包括:商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、商业地产抵押贷款支持工具(CMBN)、资产支持证券(ABS)和类似房地产信托基金(房地产信托基金)

数据来源:观点指数排序

根据观点指数统计，截至2019年11月30日，内地市场上以商业房地产为标的资产的资产证券化产品有38种，规模为1022.45亿元。其中，资产支持证券共发出24笔订单，总规模为470.19亿元。CMBS共下订单10笔，总规模497.76亿元。CMBN共下订单2笔，总规模14.5亿元。类别房地产投资信托基金发行了两个订单，总规模为40亿元。

数据来源:意见指数为

。从投资角度看，截至2019年11月30日，以商业广场为标的资产的资产证券化产品总规模为440.82亿元，是最重要的投资。以酒店为底层资产，有176.68亿元。写字楼作为基础资产111.1亿元；混合商业资产组合中有120亿元作为基础资产；其他标的资产合计173.85亿元

数据来源:观点指数排序

根据11月份的月度数据，以商业地产为标的资产的资产支持型证券共发出了5笔订单，总金额为115.57亿元，约占1-11月份总额的11%。其他资产证券化产品尚未发行11月，资产支持证券发行总额为79.99亿元，以商业广场为基础资产，这是最重要的投资。以酒店为基础资产，有35.58亿元。其他类型的基础资产资产支持证券尚未发行

商业房地产企业海外发债创新高

2-019年是房地产企业偿债高峰年。随着年底房地产企业债务的集中到期和融资环境的不断收紧，房地产行业面临巨大压力。近年来，严峻的国内环境导致各种住房企业转向海外融资，其中美元债券是住房企业发行外债的主要融资方式。

据意见指数统计，万达、凯撒、禹州房地产、徐汇控股、瑞安、宝龙等10家商品房企业。11月份一个月内已发行(或计划发行)13笔外债，债券发行总额约为36.43亿美元，超过10月份的债券发行总额(33亿美元)，创当年一个月内海外融资新高。

不仅商业地产公司11月份海外发债创历史新高，而且11月份海外发债利率较10月份有所提高。根据意见指数统计，11月份商业地产公司海外发债利率在3%至12%之间，海外发债平均利率为7.06%，10月份海外发债平均利率为6.05%，平均利率环比上升1.01个百分点。其中，龙头企业发债利率明显偏低，而中小房企利率居高不下，高达11.95%

在商业地产公司11月发行的外债中，绝大部分融资资金将用于偿还现有到期债务，这就是所谓的“借新还旧”特别是今年7月，国家发展和改革委员会发出通知，要求房地产企业完善外债发行登记管理，要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的长期外债。

对于中小住房企业来说，高额的融资成本使得海外债券的发行仅仅是现有债务偿还的一种缓冲措施，而如何有效减少境内外债务仍然是一个大问题。

大宗交易活跃

近年来，商业地产大宗交易市场持续繁荣传统的住房市场已经变得越来越受到严格的监管，许多资本将注意力集中在商业房地产市场上。据第一太平戴维斯统计，2018年大宗交易金额达到1888亿元，受宏观市场影响，较2017年同期下降20%。其中，办公资产由于其稳定性和高回报率，仍然是最受欢迎的资产类别。然而，最活跃的交易市场仍然是一线城市和快速增长的二线城市，如重庆、杭州和成都。

据意见指数不完全统计，11月份有6笔大规模商业地产购买交易，总规模约为97.52亿元。其中，涉及房屋企业的交易数量为5笔，表现活跃。其中，酒店交易3笔，总规模75.94亿元。一栋9.1亿元的办公楼；一个规模为2.14亿元的综合体；物流1张，规模10.34亿元