机场工作如何应对疫情_地产企业如何应对疫情黑天鹅

管理的灰犀牛的灰尘没有落下,疫情中的黑天鹅又出现了。房地产2020年注定是坎坷的一年。战后,宏观环境、市场和行业将迅速变化,企业也将不可避免地随之变化。

政策应该处理风险,而不是重叠风险。

政策将始终用于对冲市场风险,而不是重叠市场风险。我们应该相信精英决策者的智慧。

总的来说,今年的财政和货币政策将相对宽松,进一步的税收减免是可能的,但估计幅度不大。去年减税完成后,地方政府财政相当紧张,地方政府的债务杠杆尚未下降。总体

房地产政策将略有放松,但不太可能发生根本性变化。对房地产的销售、购买、签署和贷款的限制可能会放松,但对价格和融资的限制绝不能抱着自由化的希望而放松。在一些地方,限价会被放开,可以说,市场将无法买到限价。

的唯一机会是地方政府可以放开高端市场价格和购买限制条件,以便出售土地补贴家庭使用。北京方面去年已经有了一个试点项目,允许高端企业依赖市场,中端企业给予政策,低端政府提供担保。这更符合市场规律。这不会影响社会住房保障,但也会刺激高收入人群的消费,并为今年的国内生产总值做出一定贡献。排除高端住宅,用中位数来看房价比用平均价格更合理。

市场极不可能重复“后非典”的局面。

以下没有鸡蛋了。经济产出的下降将不可避免地影响所有行业,房地产也不例外。有人说,2003年非典爆发时,房地产销售没有下降,而是上升了。今年也有可能吗?我认为可能性很小。在2003年和2020年,这就像青少年跌倒和中年车祸之间的区别,完全不同。

2-020年商品房销售总额有可能回落2019年的总销售额为15.9万亿元。现在房地产市场完全冻结了,网上销售是一句空话。顾客没有心情观看。即使销售办公室开门,顾客也不敢来。据乐观估计,影响将是4-5个百分点,如果延长至3月份,可能会影响10个百分点左右。在这种情况下,2020年的总销售量可能会开始下降,这意味着2019年可能是房地产销售的高峰期。

从供应的角度来看,新房的供应很可能与2019年持平。虽然建设将会推迟一个多月,但预售条件可能并不那么严格。去年新增加的投资量将抵消今年第一季度供应较少的部分,或今年年底供应但未出现的部分。

从需求角度看,经济影响将影响部分购买力,但预计政策将适当放宽,释放部分居民杠杆。此外,由于通胀预期,核心城市的投资需求可能会有所增加。从价格角度来看,

面临回落的压力。一些企业可能不得不降低价格并返还现金,以应对到期债务。然而,将会有区域差异。对于治理水平较好的城市,尤其是医疗资源较好的城市,价格可能会得到相对较强的支撑。

从客户的角度来看,需求存在结构性变化非典过后,客户对改造的需求急剧增加,他们更喜欢低密度的板楼。与此同时,底部销售的投资也大幅增加。这种流行病将改变健康社区和家庭对空间产品的投资需求,同时需求将向优秀城市倾斜。

行业顶点可能意味着外部环境和市场的拐点

的变化,这将导致行业底部逻辑的相应变化,以及增长规模、发展模式、内部逻辑等的根本性变化。

规模增长变化:行业规模可能达到顶峰,这可能意味着一个拐点,未来可能难以超过这个总量。龙头企业的规模增长也会相应放缓。一些中型企业有较高增长率的可能性,这将缩小与龙头企业的差距。然而,小企业高速增长的可能性极小。

发展模式的变化:高杠杆土壤储存驱动模式将被推翻。土壤储存已经成为一把双刃剑。在金融去杠杆化和价格限制的情况下,囤积土壤不是弯道超车的引擎,而是脖子上的枷锁。这个行业已经进入了一个稳定而快速的发展阶段,每个人都应该确保油箱里的油能够支持下一个加油站,而不是踩油门。

199抗疫运动也让我们明白了自身免疫系统是健康的基础,大并不一定意味着免疫力强。当前的“百强”行业实际上是“百强”。未来,不仅需要规模,还需要质量(利润)和效率(净资产收益率)以及作为安全边界的债务比率控制。此外,它还测试现有资产的管理能力。增量将会减少,但现有资产正在增加。如果你想长期发展,活得更长,你不能绕过现有的管理。

住房企业必须妥善应对七大压力。

开发企业必须经营并打开七样东西的大门:投资、储存、供销、利润回报(投资、土壤储存、供应、销售、库存、资金回报和利润),这也将在2020年发生变化。

的投资周期将滞后,总量将下降:上一季度是一个小的投资高峰,以补充当年的商品供应,并在年内开放市场。受今年疫情影响,政府将推迟征地,开发商将在第一季度减少征地,原因是销售现金流被切断。由于总销售额的可能回落和金融机构的去杠杆化,预计土地收购资金总额将从2019年开始略有下降。

储地球是一把双刃剑。不,不,不要太多。随着房地产行业进入一个较长的时期,许多地方房价的增长不一定会超过金融机构的高利率,而土地储备将成为一种负担。合理的土壤储量应在两年到两年半之间,既能满足开发需要,又有时间灵活补充,不消耗太多的资金成本。土壤储量高的公司今年应该减少土地收购,加快土壤储量的周转,减少土壤储量。

的供应包括产品结构和运营节奏两个方面:供应什么类型的产品,供应多少,何时供应,对客户判断、市场洞察力和自身目标的深入综合分析。如果你做得好,你会像一个熟练的工人解决一头牛。你将被连接在一起,有着平稳的节奏和一次呼吸。它不仅是一项技术活动,也是一项艺术活动。

的销售额永远是成功的关键,但它们往往是成功的关键。销售每年都面临巨大压力,今年尤其如此。今年的销售要赶上未来三个季度的年度目标将更加困难和累人。然而,没有多少创新的销售方法,也没有有效的计划来对抗中间商的垄断。即使今年的政策将放松购买限制,由于资金和年度目标的压力,可能会有一个地区的肉搏战踩踏。尽管今年总销量下降,但该行业的营销率将高于2019年。库存

是房企的“毒瘤”,今年应该是清仓年。现有库存和大量库存是消耗资本成本和吞噬所有利润的癌症。今年的疫情导致了房地产公司资金和利润的短缺。库存必须严格控制。可以销售的最大库存数量最好不超过四个月的销售额。然而,如何降低价格、上市是房地产企业面临的一个挑战。

回收期是企业的生命线在去杠杆化的金融环境下,今年的还款更为重要。它是现金流的根本来源和内生增长的引擎。没有还钱的销售是流氓行为。整个第一季度,还款金额预计比上一季度下降约40%。我希望今年的贷款限额和按揭限额可以放宽,否则很多短期负债的企业会很难过。

利润是衬里,基础,规模是面子,其他是方式和手段。开工延误会对竣工结转产生影响,而住房企业的结转利润也会产生较大影响。即使锁定的销售没有交付,利润也无法反映。特别是上半年,弥补的时间很短,半年度报告的影响可能大于全年。新常态下,住宅企业将更加注重质量,核心净利润最能体现企业为客户创造价值的质量,这是客户用钞票投票的结果,也是最真实的。今年,行业将更加关注利润清单,而不是规模清单。

黑天鹅是不可预测的,灰犀牛是不可避免的,没有人能改变规则。如果他们不能改变世界,他们将改变自己,并不断努力进化和迭代,以更好地适应世界。无论奋斗、学习、提升还是创新,它们都是进化的方式。然而,无论什么样的进化,为了有更多的生存机会,快速行动是必要的。然而,有危险就有机会,这也是一条规则。如果你现在只看到危险而看不到机会,那么请记住——当每个人的生活都很艰难时,这往往是一个很好的机会。

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