疫情期间蛋壳公寓_蛋壳公寓为何借疫情赚差价？九成租客受困租金贷，现金流持续告负

最近，许多地方的蛋壳公寓的房东在网上报告说，蛋壳公寓的客户服务部打电话来说，由于疫情，房东被要求免费租房一个月。同时，从蛋壳公寓租房的房客不能降低租金。网民们说像这样进进出出是不人道的。

客服:告诉我

琦君，北京的一个蛋壳房东，告诉《财经天下》周刊他在1月29日接到了蛋壳客服的电话。客户服务部说他受到了疫情的影响，希望房东能提供一个月的免租期。客户服务部还表示，这种流行病对公司影响很大，不会持续很久，希望得到房东的支持。

但是根据琦君的说法，蛋壳的租金在一月份没有支付，而且蛋壳每年有一个月的免租期，也就是说，每年房东与蛋壳签订合同，蛋壳可以有一个月的额外使用权。琦君与蛋壳公司的合同于2015年8月签署，为期三年。合同约定从2015年8月至2016年10月支付一年的租金，相当于蛋壳的房屋使用权免费延长三个月。

关于一月份没有支付的租金，蛋壳的客服回复琦君，说因为假期的关系，员工还没有工作，财务部门需要几年才能支付。然而，琦君表示，在过去，当付款日期是法定假日时，他们会在工作日提前付款。

杭州蛋壳店老板徐磊说，他在2月3日下午6点接到蛋壳客服的电话在此之前，他在1月份没有收到租金，客户服务部要求他将免租期再延长30天。

徐磊在电话中明确表示，他不同意延长免租期，但客服表示这是公司的统一规定。在徐磊要求蛋壳公司提供相关政策文件后，客户服务部表示需要与领导核实，并强烈挂断了电话。

徐磊说，他租给蛋壳的房子每月要偿还2万多笔贷款，而他在北京工作和生活的房子每月租金超过7000英镑。杭州的房租收入是他偿还抵押贷款和北京房租的主要收入。“蛋壳现在单方面决定免租，对我们的房东来说是一个巨大的损失。"在

蛋壳房东宣传小组中，一个房东上传了一张蛋壳延期付款的截图，几个房东说本应在1月底收到的租金还没有收到。

在北京乔庄房东李明和提供的采访磁带中，蛋壳客服最初在电话中表示，原1月底的租金延迟了一个月打电话给房东。在李明和的反复询问下，客服如实说会给房东不到一个月的租金。

客服解释说，租赁行业主要依靠现金流来运营，每年春节后都会有一个租赁高峰期。然而，由于流行病的影响，该行业处于停滞状态，资金根本无法转移。

李明和在电话中表示不同意降低一个月的租金后，客服说，“我现在只想通知您这一情况，我会根据您的要求反馈给公司”。然后就没有追随者了

此外，北京的几个房东，包括朝阳、西城、大兴和李水桥的房东，在疫情爆发前接到蛋壳打来的要求房东减租的电话朝阳区的房东刘洋(音)说，早在11月底，他就接到了蛋壳客服打来的要求减租的电话。经过两周的僵持，刘洋同意将月租金从6100元下调至5200元。1月28日是蛋壳支付租金的日子。结果，他们还没有收到租金。

武汉的几位房东在小组中说，蛋壳管家打电话给房东，要求免除三个月的房租，而成都、北京和南京等其他地区的房东说，管家打电话要求免除一个月的房租。武汉的一位房东说，每个月的28号是蛋壳付款的日子，但他至今没有收到房价和任何通知。2月4日，我拨通了蛋壳的官方电话，得到的回复是蛋壳应该免交三个月的租金，而不是90天。

巴特勒:向最高法院报告对我来说没关系。在2月4日发布的致蛋壳房客公寓的信中，蛋壳说对于无法返回武汉的房客，他们计划退还一个月的租金。对于其他城市的租户，根据各地公布的延期返工天数，将相应的租金返还给租户，或者提供相应的免费延期停留天数。

但是武汉的一位名叫苗苗的房客告诉《财经夏添周刊》说，从蛋壳上退下来的租金不能用来兑换现金，而是类似于蛋壳APP中的虚拟货币，退下来的钱只能在APP中用来抵消房屋服务费、维修费、水电费和煤气费(不是自付的)特别是对像她这样的月租者来说，收回的租金不能抵消未来的租金。

，苗苗说，“这和不回来没有区别。”在苗苗为维护自己的权益与蛋壳管家对话的截图中，管家说:“即使你去了最高人民法院，也与我王某无关。”

在琦君提供的蛋壳内部文件“要求业主增加二月免租期的工作计划”中显示，除武汉外，在12个城市，蛋壳要求所有业主(蛋壳称为业主)增加30天的免租期。根据该计划的统计，13个城市的业主总数为72157人

“计划”表明，蛋壳已经创建了一个与所有者沟通的四层机制经过前三个阶段的沟通，如果业主仍然拒绝接受申请，公司的法律部门会介入处理。

《财经天下》联系了北京的蛋壳管家周晓作为所有者。他说，公司目前给员工的通知并没有确认对业主实施免租金。“我们不是客服，而是北京的销售经理。公司说由于流行病，我们无法恢复工作。因此，公司临时安排我们通知业主免租金工作，不得不每天完成一个工作量。”根据计划中的建议工作流程项目，要求销售部门的每个人每天至少完成40次有效的所有者沟通电话。

关于蛋壳基金流动困难的传闻，周表示，公司新上市的基金应该没问题，但受近期疫情影响较大。许多租户没有回来取消他们与我们的合同，因为流行病是一个不可抗力的因素，他们没有承担任何责任，所以公司的租金退还率现在非常高。

不仅目的明确，而且在计划中显示出蛋壳般的语言技能熟练程度。

与业主沟通时的注意事项写道，销售应明确表达三层含义，即蛋壳应有30天的免租期。原因是当前疫情严重。此外，为了获得业主的理解，有必要强调的是，这不仅是一个单一的业主，而且是所有业主。例如，打了418个电话，400个业主同意，8个被考虑。注

还特别提到，在与业主沟通时，应明确告知业主此事，态度明确、坚定、不容商量，但语气应真诚友好，不允许态度恶劣、语气强硬。

甚至得出结论，在与业主沟通时，他们应该尽量避免讨论和协商这些词语，这很容易让业主觉得有讨论的余地。对于那些不拒绝变得特别强大的业主来说，他们需要在这个困难的时期，被社会流行病问题-行业问题-蛋壳的思维过程所引导，并提出销售人员与业主谈论更多公司是不容易的。

2年5月5日，《财经天下》周刊对增加免租期的问题做出回应。目前，由于疫情，空置房屋和租房者的数量有所增加。蛋壳公司正在一个接一个地给业主打电话，希望业主的支持能延长空置期，并与企业共度难关。

对于武汉3个月的免租期，蛋壳表示目前武汉人员基本没有流动。因此，空房比其他城市多。因此，希望业主支持的延长空置期也比其他城市长。同时，蛋壳还为武汉医务人员提供了800间免费房间，方便他们休息。

返还给承租人的款项不能提取。蛋壳表示，撤回的租金可用于支付服务费、维护费、水电费(非自付)、租金(每月分期付款除外)和续租首付款，这些都是租户可以接受的。

关于资金链问题，蛋壳解释说，作为一家新在纽约证券交易所上市的公司，蛋壳公寓的资金链没有问题。此外，此次疫情是一次“黑天鹅”事件，对长期租赁公寓行业造成严重影响，公司可能造成的损失暂时无法估计。

高度依赖“出租贷款”

公共数据显示，蛋壳公寓诞生于2015年1月。他们首先深入北京市场，然后规划一些一线和二线城市。蛋壳公寓已经运营了五年，现在拥有超过43万套公寓。2018年6月，蛋壳宣布完成7000万美元的B+轮融资。在获得1亿美元的B+轮融资后不到两个月，蛋壳公寓被披露可以自由竞标住房，并与另一套长期租赁的公寓一起提高租金。

2年1月17日，020，蛋壳在纳斯达克上市根据官方网站的信息，蛋壳的价格为每股13.50美元，总共筹集了1.49亿元人民币，市值为27.4亿美元。上市第一天，蛋壳就跌破了发行价。经过几次变动后，其价格勉强徘徊在13.7美元，目前市值为25.16亿美元

根据蛋壳公寓招股书，截至2019年6月30日，租户入住率为89%，居行业首位。根据财务数据，蛋壳公寓2019年前10个月的总收入为57.13亿元

目前，蛋壳公寓仍在烧钱，净亏损逐年增加。根据招股说明书，该公司2017年净亏损2.72亿元。2018年净亏损13.69亿元。2019年前9个月，净亏损25.16亿元，经营活动现金流量为-16.29亿元。

据了解，目前市场上活跃的许多租赁月付平台大多位于“互联网+房地产+金融”领域，试图打破租赁市场上“一对三”的传统模式，“租赁贷款”成为租赁平台的主要现金流来源，被认为是长期租赁公寓频发的罪魁祸首。

所谓“租赁贷款”是指蛋壳公寓与金融机构之间的合作。承租人支付第一个月的租金、服务费和押金后，金融机构向蛋壳公寓支付11个月的预付款，蛋壳公寓向金融机构支付相应的利息。

根据租户的反馈，中介在签订合同时将着重推荐“一对一”的付款方式。如果选择这种模式，租金将不会给蛋壳公寓，而是给第三方金融机构，伟众银行。在这种情况下，承租人在租房时实际上承担了现金贷款的责任。蛋壳公寓可以一次性从第三方金融平台获得租户需要支付的总租金，租户实际上成为金融机构每月偿还的贷款。根据这一逻辑，如果承租人不支付租金，不仅关系到与房东的合作，还直接影响到金融机构的信贷和现金流

根据招股说明书，在2017年、2018年和2019年前9个月，分别有91.3%、75.8%和65.7%的蛋壳公寓租户使用“租赁贷款”。此外，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓分别从金融机构获得了9.376亿元、21.27亿元和31.05亿元的预付款。此外，租户预付了1.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。

2年12月25日，六部委下发了《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》，要求租赁贷款金额不得超过房屋租赁企业租赁收入的30%如果它超过这个比例，它将需要在2022年底得到纠正。

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