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每一位特约评论员盛松城、宋宏伟、王恒
自2020年1月下旬以来，新一轮的皇冠肺炎疫情对中国经济产生了一定的影响，房地产行业自然不能置身事外。受疫情影响，中国大部分地区的土地交易已经暂停。同时，长假和防疫措施也会影响房地产开发。尽管2020年前开工的项目将陆续复工，北京近日也恢复了土地使用权拍卖，成交额超过80亿元，但原定今年开工的项目受到一定影响。2019年第一季度，中国29.12%的房地产开发资金用于购买土地，这在今年第一季度应该难以实现。与此同时，长假也将导致在建项目投资下降。
根据中原地产研究中心的统计，自1月下旬以来，大多数开发商的营业额与往年春节相比下降了95%。从地区来看，截至2020年2月4日24时，确诊新发冠状动脉肺炎病例最多的10个省(湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏、四川)分别占商品房总面积和销售面积的60.31%和61.78%。
即使因疫情而延迟的房屋需求预计在疫情后反弹，疫情对房地产销售的短期影响肯定会存在。2019年第一季度，中国房地产企业销售额为27038.77亿元。根据2019年6.5%的销售增长率，2020年第一季度住宅企业销售额将达到2879.629亿元。然而，可以预见的是，2020年第一季度住宅企业的销售量将大幅下降。
房地产企业的资金链将受到严重冲击销售收入(包括个人按揭贷款、首付款和预付款)已成为房地产企业的主要资金来源。2019年，销售收入占房地产开发企业实际资金的比重达到49.62%，达到8864亿元。同时，由于融资约束，2019年国内贷款比例仅为14.13%，为历史最低水平。由于部分住房企业的高负债水平，2019年前三季度整体负债率达到80.26%。如果资金不能迅速提取，可能会引发一系列问题。
中国人口净流出地区的房地产市场将面临更大的疫情考验我国许多三、四线城市存在住房供应过剩的问题，这已经使房地产市场面临更大的风险，随着房改政策的逐步退出，这些城市的风险将进一步上升。随着疫情的发展，春节很难回家。此外，疫情还反映了三、四线城市在物流、生活环境和应急管理方面的劣势。在目前大中城市对外开放和落户的情况下，未来三、四线城市的人口外流可能会更加严重，三、四线城市的房地产市场将面临更大的压力。
为应对疫情对房地产业的影响，保持房地产业稳定健康发展，我们提出以下政策建议
第一，给予房地产业必要和合理的支持除了向受疫情影响较大的批发和零售、住宿和餐饮、物流和运输、文化旅游和其他行业提供支持外，还应考虑采取适当措施稳定房地产市场。建议在“不炒房”的前提下，稳定房地产投资和销售，支持房地产行业合理的融资需求，允许部分受疫情影响的房地产企业延期还款，加快贷款展期，调整企业还款计划，不要盲目撤资、断供或压贷，以缓解近期销售萎缩对房地产企业资金链的影响。目前，无论从存量还是增量来看，我国房地产融资的比重已经基本恢复到正常年份的水平。因此，对房地产融资的限制不应继续收紧。在法律合规和风险控制的前提下，适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行的表内和表外融资。
第二，继续实施“禁止炒房”政策房地产业进入了一个新的发展阶段，“无投机住房”已经成为一种产业定位。放松这一地位可能带来暂时的快速发展，但也可能透支未来的发展空间，甚至造成经济和金融风险。这种短期行为是不可取的
第三，加强供求结合的调控措施。当前的控制政策叠加在疫情的影响上，需求方将受到极大的抑制。疫情得到有效控制后，需求可能会得到释放。如果当时没有足够的供应，新一轮的房价上涨可能是由供需失衡造成的。因此，在未来一段时间内，我们应加强对供给方的监管，合理适度增加房地产市场的供给，确保地价的相对稳定。一是核心城市要适当增加土地供应；二是在土地出让中采取适当的政策调整，如适当降低土地投标保证金比例，允许签订土地合同，适当延期支付出让金等。因疫情影响，施工和复工可以延期
第四，支持即时和改进的需求从未来城市化的发展潜力和居住条件的改善来看，房地产市场仍有一定的刚性和改善需求。因此，需要采取两项措施。首先，对不利于当前需求和合理需求改善的相关政策可以进行适当调整，如“住房和贷款确认”政策。第二，金融机构应对受疫情严重影响的住房企业和购房者给予适当的信贷政策支持，如住房公积金缴存比例和提取时间等。
第五，由于城市政策，价格限制政策应适当调整。适当加大市场监管力度高端项目的限价原则要明确，保证公房企业正常征地的积极性。中低端项目也应给予住宅企业合理的自主定价空间。限价政策适当调整后，“不炒房”政策将继续实施。一些项目将受到“销售限制”，以防止市场大幅波动，并保持房价基本稳定。
第六，从长远来看，我们仍然要应对房价上涨的压力。一旦疫情得到有效控制，供应方无法满足被抑制的需求，房价可能会迅速反弹，特别是在经济基础更好、管理效率更高、工业和医疗资源更发达的城市，如一线和二线核心城市，“稳定房价”仍将是调控的重点。
第七，要关注一些三、四线城市的房地产市场风险。疫情爆发恰逢春节假期，严重影响了房屋所有权。三线和四线城市的住房市场压力更大，需要特别关注。严格按照住房和建设部的要求，落实三、四线城市房地产市场风险防控政策。
第八条，坚持房地产市场预期管理调控保持政策的集中，坚持“住房不着火”的政策，扭转长期以来的政策预期，确保政策的连续性和稳定性。
第九，适当发挥房地产投资在稳定经济中的作用目前，投资对中国经济增长的贡献率约为30%，而房地产投资约占中国固定资产投资的20%。如果考虑到房地产消费及其对其他行业的带动作用，稳定房地产市场可以在很大程度上稳定经济增长。
第十，避免房屋企业的倒闭对整个房地产行业的影响目前，住房企业的整体负债率相对较高。受疫情影响，打破资本链的风险进一步增加。因此，有必要稳定房地产企业。除了适当调整住房企业的征地和定价政策外，房地产企业在融资和税收减免方面应与其他企业同等对待。
我们不能把合理支持房地产业稳定发展的政策视为放松房地产调控。这是在“不炒房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的原则下，为应对疫情、稳定经济、促进就业、保障民生而酌情采取的政策措施
(作者盛松成，上海市人民政府参事，中欧国际商学院教授；宋宏伟和王恒是同策房地产咨询有限公司的研究人员(本文仅反映了作者的观点，并不代表他们工作的组织的观点)
