世界上最大的不良资产投资机构
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来源于丁祖昱|丁祖昱评论房地产市场
“灰犀牛”和“黑天鹅”飞了回来2020年，新一轮皇冠疫情的突然爆发打击了中国经济，中国经济缺乏内生动力，增速正在放缓，经济和社会成本巨大。在疫情中，受到负面影响严重的行业有房地产、交通、商业贸易等。自1月23日全国疫情更加严峻以来，房地产首当其冲。“暂停”、“零交易”和“悬崖下降”这一令人震惊的现实已经成为2020年房地产行业的关键词即使经历了最严厉的监管周期，房地产行业也从未经历过像今天这样的黑暗时刻。疫情的发展超出了想象。销售办公室的关闭和开发项目的关闭是首批倒下的“多米诺骨牌”。销售受阻意味着清除库存和筹集资金的压力，开发投资也将受阻。土地供应端出现断层，34个省市暂停卖地，26个城市采取土地拍卖延期措施，土地市场正常恢复土地供应要等到2月下旬。疫情爆发后的第一周，88个重点城市的春节假期营业额较上周下降了93%，一线城市下降了99%同时，由于客观存在的经济损失，今年的房价涨幅可能低于预期，这将导致商品房销售增速低于预期。预计2月份将创下近年来最低月销售额的新纪录，年销售额将减少5%~10%受房地产商业和贸易下滑的影响，商业地产明显受到冲击。在连续几年租金和租赁费率持续下降以及供应增加的背景下，购物中心、办公楼和酒店都将由于流行病期间“家庭办公室”的影响而面临痛苦时期。熬夜生活，成为所有住宅企业面前最重要的事情作为中国最大的制造业，房地产一直是国民经济的重要组成部分。该行业规模庞大，连接上下游产业链，提供5000多万个就业岗位。房地产业的规模巨大，经不起巨大的动荡。否则，上下游产业链将不可避免地受到各种冲击，不仅影响经济发展，还会导致失业。宏观方面:房地产对国民经济的稳定起着重要的作用。17年来一直被授予国民经济支柱产业的地位。那一年是2003年，非典爆发了。经过17年的发展，房地产已经成为中国经济稳定健康发展的基石和稳定器。从国内生产总值来看，从2010年到2019年的十年间，房地产和建筑业的增加值占国内生产总值的七分之一。2019年，全国商品房销售额约为16万亿元，占国内生产总值的16.2%。
数据来源:审评委的财政收入也与房地产密切相关。在过去十年中，土地出让金占广义财政收入的五分之一，房地产相关税收占整个狭义财政收入的六分之一。与此同时，房地产行业为中国提供了5052万个工作岗位，这个数字仍以每年10%以上的速度增长。你知道，这个数字在2010年只有2100万，十年间增长了2.4倍。房地产在过去十年的城市化进程中也发挥了重要作用。一项重要数据显示，随着人口的增加，人均住房面积在十年内增加了8平方米。从家庭和个人的角度来看，房地产为每个人创造了最大的财富效应。房价从2010年的4725元/平方米上涨到2019年的9304元/平方米，几乎翻了一番，年均复合增长率为7.8%换句话说，过去十年中国居民的财富效应主要来自房地产。
数据来源:随着房地产行业进入稳定的发展周期，房地产行业的制造业特征越来越明显。房屋被赋予了制造业的所有特征，就像生活中的服装、汽车甚至食物。作为中国最大的制造业，每个环节都涉及面太广作为原材料，土地和建筑材料是不可缺少的。从生产线上面对的各种供应商、合作伙伴和施工单位，从设计到施工，到最终交付，到离线销售环节和售后物业管理，任何环节的缺失或失误都会影响整个行业的闭环。房地产行业涉及的上下游产业链也比其他任何行业都要广。装饰行业、建材行业、家具和家电行业等。涉及的都是与房地产业密切相关的，一个繁荣，一个损失。此外，房地产是一个高度依赖金融机构的行业。房地产的稳定对土地的金融和金融稳定有很大影响。一旦房地产行业遭受重创，它将从国内生产总值(GDP)转向城市化，从就业岗位转向个人财富积累。根据中华全国房地产协会的一项调查，房地产产业链中有26家企业库存积压超过40亿元，每月运营成本超过20亿元，2020年上半年到期债务约为55亿元。
房地产市场的稳定关系到经济稳定和社会稳定。
土地:土地严重短缺，交易减少76%。土地开发是房地产的核心业务。从制造业的角度来看，土地也是发展的“原材料”。土地市场的“土地供应短缺”将严重影响后期企业的供应节奏。据统计，自1月底以来，已有34个城市按下了土地出让的“暂停按钮”，26个城市明确表示土地出让已经推迟，许多城市甚至将土地出让推迟到3月初。多达84个城市没有关于交易或延期的信息。这意味着大多数城市何时会开放土地市场？还在看
数据来源:国土资源局网站和审评委组织了“手中有粮，心中无忧”。显然，土地市场的暂停打乱了房地产投资和发展的步伐。前几年的第一季度和第二季度往往是房屋企业抢占土地的窗口期。受2020年疫情影响，“窗口”被关闭。审评委数据显示，1月31日至2月13日，重点城市共售出108块土地，总成交额仅为674万平方米，比春节前两周(1月10日至1月23日)的成交额低76%，尽管2019年春节后两周(2月11日至2月24日)重点城市的成交额较上年同期下降了62%，且呈明显下降趋势。
数据来源:即使审评委达成了协议，已开发的地块大多体积小、总价低，对于迫切需要增加土地储备的住房企业来说，这只是九牛一毛。从近几年的土地交易时间来看，自2013年以来，1-2月土地交易的平均比例为15.89%，全年土地交易的平均比例为15.43%。1-2月份土地交易的比例远远高于商品房销售和建设的比例。与前几年相比，土地市场经历了严重的崩溃。与今年相比，这一时期是全年的淡季，前两个月的销售额通常不到全年的5%。即使二月份的营业额为零，对全年销售额的影响也不到5%销售业绩可以由其他三个季度弥补，但土地市场非常困难。因此，疫情将对全年土地交易产生较大影响。丰富的土地储备是住宅企业业绩的保证，后续房地产开发投资将受到负面影响。随着新诊断病例数量的减少，一些热点城市的土地交易市场已经放开，许多城市已经出台文件调整土地流转方式。土地市场一个接一个地开放。许多城市都出台了相应的优惠政策。房产公司热情地回来了。北京、杭州、宁波和温州等许多城市都以高价出售土地。超过20个案例的保险费率高于20%。虽然住房企业的积极性很高，但从总量来看，住房企业的总量与上月相比呈下降趋势。2020年1月，前50名企业征地金额为1193.7亿元，同比下降34.4%，环比下降55.9%。从平均地价来看，1月份住宅企业平均地价达到11754元/平方米，同比增长27%。由于疫情影响难以在短期内消除，今年第一季度土地供应将不可避免地减少，但后期将根据第一季度的表现进行调整。如果不能及时提供土地供应，将对今年下半年的销售造成很大的干扰。
7-数据来源:CRIC企业:资金回笼缓慢、资金压力下的延迟复工和恢复生产、销售下滑悬崖般的下滑、资金回笼缓慢和资金压力……2020年初让房地产企业有些“困惑”疫情持续发酵，住宅企业售楼处暂停，预期的春节“返校节”大大受挫，销售现金流入减少，融资进度缓慢，高利息支出叠加，债务到期压力加大，住宅企业不得不面临“生存”问题疫情延误了企业的开工和复工，给企业的销售和资金链带来巨大压力。这是目前房地产企业面临的困境，尤其是那些高杠杆企业。管理费和利息成本的高支出也“大大削弱”了住房企业。仅从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和总计息负债来看，70家房企的月利息支出超过350亿元。高利息支出加上劳动力成本等各种影响，对于资金充足的大型房企来说可能不是大问题，但对于资金流动紧张的中小房企来说却是相对致命的。由于融资受阻、销售停滞和开工延迟等因素的综合作用，这些中小房地产企业可能面临债务违约甚至破产。截至2月10日，2020年全国共有69家房地产企业破产，其中包括2月初的20家。随着疫情的持续，更多的企业可能会提交破产文件。
数据来源:审评委、人民法院公告网由于停工影响，节假日延长，土地拍卖被迫延期，项目建设进度推迟。从短期来看，住房企业的销售额将继续下降。在巨大的压力下，开发商开始降价销售。作为领先的房地产公司，恒大最近推出了7.5%的售房折扣。在一定条件下，恒大可以获得高达总价60%的折扣，“这估计是恒大历史上最大的折扣”在降价的同时，恒大的“网购”也启动了。据审评委统计，200强住宅企业中有143家重新启动或新推出了网上售楼处，但大多数侧重于项目展示和企业宣传，并没有真正延伸到交易环节。通过网络营销，房地产公司要在流行期间重获“失去的销售”并不容易。根据中华全国房地产商会联合会的调查，72家企业中有46家(主要是中小企业)受到超过4400亿元人民币的影响，每月运营成本约为235亿元人民币，2020年上半年到期债务近5300亿元人民币。另一组数据更不乐观据不完全统计，从2020年1月25日至2月10日，共17天，95家典型房企在春节后仅完成4笔债券发行和融资，涉及金额不到100亿元，比2019年春节同期减少86%，而去年同期债券发行金额是今年的7.3倍。
数据来源:审评委中国房地产决策咨询系统的融资突然减少继续给住宅企业带来压力一方面，从住房企业债券到期情况来看，2020年是住房企业债券到期的高峰期，95家住房企业全年到期债券超过5000亿元，较2019年增长45%。住宅企业的融资和偿债压力很大。据不完全统计，3月份到期的债券总额超过330亿元。虽然2020年1月到期的债券数量相对较少，但住房企业海外债券的到期率是全年最高的。售楼处关闭，库存无法释放，现金流入少，线下销售速度完全失控，房地产企业融资进度缓慢。高利息支出、企业人员工资等刚性支出、待支付的项目资金以及债务到期压力的组合，将对房地产企业的现金流控制构成重大挑战。一手住房市场:超过95%的城市爆发了“零供应”流行病，而影响最大的仍然是商品房销售。数据显示，2020年全国84个城市春节假期新增供应总量仅为25万平方米，比疫情爆发前一周减少了95%。除了北京、南京、杭州、合肥等城市的少量供应外，其余城市的供应为零。
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艾滋病对住房供应的负面影响不言而喻几年前和几年后，一个分水岭清晰地形成了。
与去年春节假期(除夕至第六天)相比，2020年春节假期的供应量与2019年基本持平。春节后一周(本月7日至13日)，随着疫情防控形势逐渐严峻，84个城市的供应量骤降至4万平方米，较2019年同期下降97%根据凯瑞研究中心的数据，1月份百强住宅企业月销售额达到5097.5亿元，百强住宅企业整体业绩规模同比下降近12%。1月份，住房企业的销售主要受上半年业绩的推动。下半年，由于疫情严重，许多售楼处关闭，新房销售基本停滞，整体短期市场走势低迷。
数据来源:CRIC
根据企业的业绩，在CRIRI监测的39个住房企业中，超过60%的企业月度业绩同比下降，淡季流行因素的组合对住房企业的销售产生负面影响。
|我们无法获得1992年的销售数据。上周可能会有突破。一些大型住房企业可能每天超过10亿，但大多数企业仍然无法达到10亿。不出所料，2月份的月销售额也将创下近年来的最低纪录。全国各地的256多个销售办事处都在等待“启封”日期，何时开启还不得而知。目前，已有60多个省市明确要求暂停销售办事处。关闭销售办公室的措施可能会持续到2月底，预计第一季度销售额将下降至少30%。即使市场复苏，今年疫情对销售的影响仍可能比最初水平降低5%-10%。这是个乐观的消息总的来说，疫情对房地产行业年销售额的影响仍是可控的。从过去十年的数据来看，第一季度住房企业的销售额仅占全年的18%。如果疫情能在第一季度末结束，住房公司可能会加大促销力度，吸引购房者进入市场，以加快去工业化步伐，完成全年业绩。当第二季度的销售旺季到来时，房地产市场将走出阴霾。租赁市场:错过春天和租金下降如果没有这样的流行病，租赁市场将在“春天”市场在这个时候。疫情的迅速蔓延使全国处于预防和控制的高度戒备状态，大大减少了人口流动，并打乱了节后工作的步伐。最直接的影响是，租赁住房的需求大大减少，空置率上升，租金压力加大。在租赁市场活跃的一线和二线城市中，武汉对租赁市场的影响最大。由于疫情爆发的地方，政府要求该市在疫情期间关闭商店。原来的房客不能进入城市，返回的房客也不能进入城市。结果，公寓商店的空置率急剧上升，租金急剧下降。根据1月份的数据，武汉出租屋的租赁效率同比下降20%以上，环比下降11%。预计2月份的急剧下降将会继续。广州的租赁市场也大幅下跌从数据来看，个人租赁水平同比下降近14%，环比下降5.5%，降幅仅次于武汉在一线城市，深圳和华北的整体租金浮动率相对较小。在二线城市，杭州、南京和苏州的个人租赁水平都有小幅下降，而成都下降了8%。
数据来源:审评委市场显示的压力最终将落在企业身上。特别是，为了传播住房企业的流行病，长期出租公寓受到非常严格的控制。广州、深圳、江苏、浙江等地明确禁止出租公寓。成都需要一些公寓来清理商店的租户。长期租赁公寓的企业将面临生死问题。根据对北京和上海60家公寓商店的调查，结果让长期公寓租赁企业很难过。即使在北京和上海这两个租赁市场最成熟的城市，一线店铺的经营状况仍然很差，80%的店铺受到一定程度的打击。整体而言，长期租赁公寓企业面临着管理不善和生存压力。其中，约80%的上海公寓租赁店租金下降了50%以上，约40%下降了近80%，相应的续租率下降也非常明显。77%的企业表示，与同期相比，疫情期间的入住率下降了50%以上。与同期相比，超过80%的企业租金降低了80%以上，而64%的企业租金几乎为零。商铺租金的下降给长期租赁公寓企业带来巨大压力，这意味着长期租赁公寓的收入将受到严重打击。数据显示，北京市场的租金保持在52%不变，而租金下降了50%以上，为21%，而上海的租金则呈现出超过70%的下降趋势，只有4%的店铺租金上升了20%以上
数据来源:CRIC在线商店调查:根据企业规模，只有12%的中小企业损失不到10万元。59%的企业因肺炎疫情损失了数百万元。大型企业亏损超过1000万元。与去年同期相比，79%的企业表示他们的收入下降了50%以上。
数据来源:来自CRIC网上商店研究的一个非常重要的信息是，长期公寓的现金流一直很紧张。如果疫情继续发展，50%的企业认为企业的现金流可能会瘫痪。一系列连锁反应正在发生，企业的压力最终会落在每个员工身上，使一线员工的压力加倍。裁员、减薪或工资延期的发现仍在继续。其中，91%的企业表示复工延误会受到很大影响，约40%的企业表示第一季度可能会裁员。商业地产:商业地产是交通流量最大的房地产细分区域，其交通量急剧下降，长期经营困难尚未解决。去年春节期间，全国零售和餐饮企业的销售额超过了一万亿元。今年，全国商业地产错过了春节消费奖金，保守预测损失将达到数千亿元。至于商业地产的影响，很明显，客流急剧下降。一线城市的客流量波动最大，环比下降24.89%，二线城市环比下降20.10%以北京为例。2020年1月，典型购物中心的客流量环比下降20%以上。具体来说，1月份，国际商贸城的客流量同比下降幅度最大，达到35%，其次是通州万达广场。北京龙湖长英天街的交通量比去年12月下降了31%。餐饮客户的经营遭受了严重的损失。许多企业门店被关闭，面临裁员、现金流压力等问题，使得经营更加困难。以星巴克为例。在流行期间，全国超过一半的商店关闭，这极大地影响了业绩。仅在疫情发展10天之后，麦当劳就报告了全国各地餐馆的负现金流。海底捞店已经暂停营业，并关闭了外卖服务。仅9天就损失了7亿元营业收入，2020年将损失50.4亿元营业收入商业地产的主要收入来源是向商人收取租金，它面临着一个困境。如果实体商户经营困难或大量倒闭，将会导致商场空置率上升、租金下降等诸多问题，这将给未来商业地产的经营带来更多困难。在当前中小商户经营困难的情况下，房企和商户通过减租稳定商户信心，及时止损。然而，减租同时无疑意味着经营者在业绩和资金方面的双重压力。长远来说，如果经济增长低于预期，消费疲弱，零售物业的租金和租金都会下降，空置率也会上升，对整个行业都不利。商业地产面临的最大挑战是自身改革。十年前，电子商务的兴起影响了商业地产向体验式模式的转变。然而，这种流行病严重打击了体验式消费。随着行业的复苏，运营商应该重新考虑哪种商业模式更适合当前的环境，商业地产将面临另一个变化。办公楼:公司没了，谁来租办公室？中小企业受疫情影响最大。他们是大城市办公楼的主要租户，大多数刚刚起步的中小企业也是主要的联合办公租户。中小企业在全市企业中占很大比例。上海中小企业已超过100万家，占全市企业总数的99.5%。广州90%以上的市场参与者和80%以上的新工作岗位都是由中小型民营企业贡献的。作为改革开放的前沿，深圳更是如此。截至2019年底，深圳中小企业达到196.7万家，占企业总数的99.6%。
这部分企业正是受影响最大的群体。重返工作岗位和支付租金方面的延误也成为决定企业生存的问题。由于租赁关系“口冷齿冷”，对承租人的影响将会传递给业主。非典在2003年重创了北京的写字楼市场，租金在一年内下降了40%。此后，租金缓慢回升。这种流行病已经远远超出了非典的范围，它对宏观经济的拖累肯定会影响写字楼的租赁和销售。疫情下，大量商贸企业受到冲击，中小企业经营难以维持，写字楼市场需求短期内将下降，一些原本有扩建或搬迁计划的企业可能会采取观望态度。受此影响，写字楼业主不得不通过更优惠的条件和租金减免来吸引顾客，并以价格换取成交量。预计短期内写字楼租金将面临更大压力。其中，一线城市甲级写字楼受影响相对较小，主要租户为风险承受能力强的大型企业。相比之下，一线城市的乙级办公楼和其他城市的办公楼受疫情影响较大。大量小微企业的联合办公将在此次疫情中受到严重影响。这些企业主要以短期租赁为基础，员工都在家工作。为了降低成本，会有强烈的减租需求，即使租约期满，他们也不会续租。特别是在疫情期间，大量企业提倡居家办公，并发现效果还不错。一些中小型微型企业可能会告别办公楼。将来，很难改变办公楼供过于求的局面。
总而言之，房地产行业总是需要取得巨大的成功。我一直认为，疫情的结束是新一轮房地产开发的开始，但交易绝不会出现报复性反弹或价格快速上涨。预计疫情结束后，中国房地产业将进入一轮长期稳定发展。房屋不会被解雇。稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期是房地产行业的主旋律。房地产业也将继续在中国经济中扮演压舱石和稳定器的角色。
我们可以看到，中国央行在最新报告中明确表示，“房地产不会被用作短期经济刺激。”在疫情影响经济的时候，我认为这句话不应等同于继续收紧政策。
房地产投资的稳定对中国经济顺利度过当前难关也非常重要，房地产投资和销售要在“不炒房”的前提下稳定
对于住宅企业来说，这一流行病应被视为促进企业高质量发展的新里程碑。从短期来看，住房企业的核心是开源节流。从长远来看，疫情引发了对未来运营模式的思考。我们不能等到生存危机来临时才考虑生存模式。我们可以利用疫情来思考未来三、五年的战略规划。
企业除了微观层面的具体工作外，更应该考虑宏观层面的战略。同时，作为一个劳动密集型行业，住宅企业也应该考虑对人员进行一些优化和调整，而不是把人力资源变成人力负担。此外，充分利用在线工具，包括在线和办公相关工具、营销相关工具、在线开发和设计相关工具，也将提前加速住宅企业数字化时代的到来。在线工具在提高住宅企业的效率方面发挥着非常重要的作用。
对于上下游相关产业，更应该考虑生存问题在没有收入的情况下，仍然有大量的支出，生存的问题就在眼前！生活比任何事情都重要。
“谁不能摧毁我，谁就会使我强大。”“在疫情下，我们一起逆风行走，面对太阳！< br>
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