独家专访周俊强:揭秘V区青年社区率先盈利的独特秘密

长期租赁公寓已经成为年轻人接触的一个行业。越来越多的年轻人选择租房。电器齐全、装修时尚、价格合理的长期公寓受到青睐。19届全国代表大会后，该政策再次为该行业吹起了鼓励房屋租赁的暖风。资本红利迅速释放，行业大潮开始。各种武林英雄纷纷入市兴风作浪。水很大，鱼也很大。

然而，2018年下半年，风云突变。该行业多年的顽疾和新疾病已经积累到了公众手中。政府已经开始严格监管。资本倾向于谨慎。市场正处于短期衰退。谁会留在沙滩上，他们将如何生存？它是在期待下一波浪潮，还是在寻求新的变化和创新？

的生存和盈利能力可能是目前长期公寓租赁企业面临的最大难题！

“截至2019年1月28日，我们所有的社区都实现了单店利润”。V领地首席执行官周俊强自豪地告诉作者，V领地是一个以上海为基地的公寓品牌，在寒冷的冬天展示自己的成绩单并不容易。这一结果不仅给了同行们一个“定心丸”，也给“难以盈利”的行业问题带来了启示

V区域如何实现这样的结果？周俊强认为，该公司通过三种手段取得了如此好的成绩。

正如丁祖昱认为的“租赁是一个同时被高估和低估的行业”，二线和三线城市的市场容量被高估，中低端市场的需求被低估，市场供求不匹配。与大多数行业的全国玩家净分布不同，第五区的青年社区专注于上海市场的深度开发，定位新需要的客户(毕业后五年内的年轻人)，开发2000-4000元/月的中低价产品，以满足大的中低收入群体的租赁需求。放眼全国，在短期内，只有上海、北京和深圳的人口基数和吸纳能力能够支撑集中公寓的蓬勃发展，而其他城市还需要2-3年的培育期。< br>

最近，人民日报也密切关注中低收入群体的租房需求。它发布了一份文件，提议弥补低收入和中等收入群体的短租板，并进行更多“向下看”的租赁创新。v领土青年社区开发了高成本效益的产品，以解决年轻人和新公民的住房问题，充分满足城市租赁市场发展的迫切需求。

拥有大量单店，其中10家拥有超过1000家在全国范围内，除了V区，只有蛇口在深圳拥有1000人的成熟运营经验。< br>

V地区青年社区开创了集中式公寓的“泛社区”模式。通过大社区与小社区、多社区联动、游客集中管理、共享与分流，覆盖并吸引各级游客迁入，有利于集约化管理，降低运营成本，提高管理效率。

长期租赁公寓行业的盈利方式，简单来说，就是一加一减，以更低的成本获得更高的收入。行业长期发展的核心是要有稳定的造血功能< br>

在收入提升方面，v区青年社区以平面效果导向设计为原则，注重平面效果输出，开发“小房间+大客厅”的社区产品，设计建筑面积约25平方米的单间小公寓，可获得稳定的出租率和超出市场水平的出租平面效果表现以新静安区和外高桥区为例，V区项目的动态水平效应(每平方米日租金乘以出租率)比周边品牌公寓高出25%-30%。

此外，V territory还构建了一个租赁需求的定期研究计划，以稳定租赁率并通过刺绣技能增加租赁收入。根据季节因素，推断淡季和旺季的租赁市场需求，提前判断市场流向，调整销售策略和价格。通过长期租赁+短期租赁+长期租赁模式，进行租赁管理，引导租户在不同时间段签订不同租赁期限的合同。年底淡季的住房量将是短期租金，高峰季节可以释放更多的住房量出售，从而提高全年的平均入住率和单间利润。与去年同期相比，2018年V区青年社区的每间客房利润增长了10%以上。每平方米息税折旧及摊销前利润平均达到1.8元/天。所有成熟商店都实现了盈利，年租赁率达到93%

成本优化，首先是获得客户渠道转换能力以节约销售成本以新静安“泛社区模式”为例，五区青年社区经营6个社区，1800+2500+3150-300，价格2000-4500元。不同的社区进行相互流动，渠道、来电、拜访等销售环节被准确放置，以匹配不同客户的需求，减少来电客户的流失，降低销售渠道和人工成本。

之后是信息技术系统向操作的转变。整个供应链建立自己的管理系统和大数据分析数据库，提高管理效率，实时反馈和分析业务数据，降低业务风险。例如，全智能自助技术(自助验房、自助入住、自助退租、自助续租等)。)，智能工单系统(外包资源组合联动、智能交付维修工单、投诉工单、社区检查工单等。)，bi报告系统(收集和处理公司商场运营数据、能耗数据、客户数据等。经营损益分析)

目前，V区青年社区的经营者与客房比例达到1:130。单间运营(包括销售、人力、运营和管理成本等。)优化为260元/月，远低于同行业400-600元的平均水平，是品牌连锁公寓的最佳成本。

经过三年多的发展，V领地青年社区在上海已经开设了18000多套住宅，占据了上海品牌集中公寓的一半，显示了其深度培育上海的雄心和实力。周俊强表示，2019年V领地的青年社区将充分实现公司的利润，预计2020年完成上市，到2023年达到10万间。经过

与V领地CEO周俊强的深入沟通，笔者认为租赁大社区和小城镇可能是未来的一种趋势，但仅在一线和二线城市存在。大型社区可以让生活更有凝聚力，更有可能创造服务增值收入。然而，大型社区的第一个要求是有一个基数，也就是说，单个社区中的个人数量达到一定的规模。第二个要求是要有了解大型社区运作的专业人士。它们可以简化大型社区的管理，并最大限度地增加收入。领土已经这样做了。我相信将来会出现更多类似的企业！作者李权，

，方东东公寓学院创始人，河南省公寓管理协会名誉会长，江苏省房屋租赁专家委员会顾问，安徽省房屋租赁专家委员会顾问，湖南省房屋租赁专家委员会顾问，长期研究国内外房屋租赁市场，参与国有企业租赁土地建设规划研究，三年发表行业文章600多万字。共有近4000名学员接受了长期租赁行业的培训，并为万科、碧桂园、华润置地、招商局蛇口、华侨城、中国金茂、中国建设、龙湖地产等知名房地产企业进行了内部培训和专题咨询。他们跑了200万套长期公寓，但已经有人溜上岸了！

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