青岛楼市“金九”软着陆

自2017年以来，青岛房地产市场已逐渐回归到相对理性的市场。从2019年前9个月的新房数据来看，房地产市场全年趋于稳定，淡季和旺季之间没有太大差异。

▲在限购限贷政策的控制下，青岛市房地产市场总体供应呈现出量价上涨的态势。2019年8月1日，全国商品房销售面积同比下降0.6%。8月份，全国商品房销售面积环比增长0.5%，同比增长4.7%。销售额的增长主要来自西部和东北部地区。然而，市场略有好转并不意味着市场开始回暖。在严格控制下，目前市场预期不高。为了收回资金，开发企业会选择以价格换数量。降价促销的建筑数量大幅增加。中国指数研究所(China Index Research Institute)的数据显示，8月份一线城市的交易量同比和环比下降，而三线城市的交易量环比上升。8月，青岛的房地产市场依赖于一个集中的开发商开放和促销政策，该政策仅比前一个月略高，但仍明显低于前一年。在限购、限购、限贷等一系列政策的控制下，无论是在主城区还是周边地区，房地产市场的整体供给都呈现出量变和降价的态势。9月份，当房地产市场在秋高气爽的时候，青岛新增或新开了10多个项目，特别是海信香江瑞源、菲尔德玫瑰国际、清特金地汇豪官地、鲍莉官塘、绿城海棠银月、清特华润、龙湖春江天京等项目。据凯里统计，截至9月25日，青岛楼市9月份的供应面积为144.6万平方米，同比下降30.7%。供应单位数量为11734个，同比下降29.3%。交易面积102.2万平方米，同比增长19.2%。新房售出8581套，同比增长17.8%。平均成交价为13912.3元/平方米，同比增长2.6%。交易金额142.19亿元，同比增长22.3%2019年，当房地产市场将受到更严格的监管时，青岛的房地产市场将在头9个月和前9周拥有最高的平均成交量。统计显示，9月份市场供需比为1.4，供给略大于实际需求。由于土地供应和购买限制政策的双重影响，在主要城市新开放的数量并不大。主城区受土地资源限制，纯住宅产品供不应求。西海岸、城阳、胶州等地有很多入境项目，占总数的80%以上。其中，在发展主题的带动下，西海岸的建筑大多集中在西海岸中央活力区、西海岸影视文化产业区和新安板块。经过市场调节，城阳区的成本效益有了很大提高。城阳北部一些建筑的价格调整已经达到2000-4000元/平方米。胶州市机场和新工业区的主题得到了大力宣传。青岛知名房地产人士张柏仁表示:“西海岸有很强的主题刺激能力。随着大市场的发展，房地产市场的供应量越来越大。自2018年下半年以来，西海岸价格仍有探索空间。然而，随着底层采购的购买力进入市场，好的产品也在逐渐减少。”城阳北属于城阳核心区，是新城区发展的延伸区，承载着主流需求。同时，它也是城阳价格重塑的主要领域，目前性价比较高。胶州的优势在于以机场为核心支撑，而本地需求尚未释放。开发商在早期阶段也有足够的空间留出土地收购成本。因此，胶州的房地产市场仍然处于数量和价格的状态。“自2017年以来，全国房地产市场一直在衰退2019年8月，全国40个典型城市的新房成交量环比下降9%，同比下降3%。可见，目前国内房地产市场的预期已经发生了变化随着“一城一策”详细控制措施的实施，“金九”阶段的开发企业开始注重降低价格和运行量。与过去炙手可热的“金九”相比，房地产市场充满了秋意。“金九银十”主要是反映全年房地产市场冲刺阶段的一种特殊市场现象近年来，市场的变化已逐渐转向“岁末开始，年初开战”，这在一定程度上反映出在监管政策的严格控制下，“九金十银”已不再是房地产营销的“重点”。换句话说，年底开始和年初开战更符合快速行走的真实情况。乐居控股青岛总经理董娜说值得注意的是，根据2019年主要开发企业发布的中期业绩报告，国内十大领先住宅企业中有一半以上未能实现50%的年度销售目标。其中，富力地产、融创中国、凯撒实业等房企完成率不到40%，荣信集团、荣盛集团、时代中国、金地、远洋运输集团等房企刚刚跨过40%的“过线”随着市场整体放缓，今年7月30日，国家明确表示“房地产不会作为短期经济刺激”，再次释放“不炒房”信号，人民日报等中央媒体继续发出声音。9月6日，央行从防止房地产企业“非法输血”的高度，再次“下调标准”，收紧房地产行业的融资渠道。此举就像杀毒软件一样，将大量“房地产投机基金”驱逐出市场，并完全阻碍了房地产出口的增长。可以看出，2019年楼市的“金九”不仅充满了秋意，也充满了秋寒。理性市场企稳虽然仍有“九金十银”作为房地产市场营销节点的说法，但在不炒房政策的前提下，“金九”的市场冲动已不再显著。一方面，随着大环境的调整，青岛房地产市场自2017年以来逐渐回归到相对理性的市场。另一方面，从购买力的角度来看，全球经济环境还不足以支撑市场继续飙升。从2019年前9个月的新房数据来看，房地产市场全年趋于稳定，淡季和旺季之间没有太大差异。10月，预计青岛将有近55栋建筑进入市场在2019年青岛楼市“金九”软着陆的精心策划下，“银十”只是稳步上升。据记者观察，自2018年下半年以来，购房门槛的一再降低吸引了一些购房者出手。在宏观层面，虽然近期的房贷利率调整短期影响不大，但已经给出了一定的预期价值和市场信心。对此，青岛市知名房地产专家、青岛荣鑫智辉投资发展有限公司董事长龙江表示:“仅从2019年市场来看，‘金九’就如期上市了年复一年，月复一月，营业额都有一定程度的增长。在2019年的整体市场环境中，与前8个月相比，今年9月有所触底反弹。从目前市场情况来看，市场相对稳定。位置较好的主要城市地区的一些建筑仍然供不应求。青铁华润城等建筑受到了较高的关注。龙江告诉记者，目前，青岛的主要城区几乎没有什么建筑。就成交量而言，9月份，西海岸、胶州、城阳、即墨等地区领涨反弹截至8月，70个大中城市的平均房价环比下降，从7月的3个降至10个，60个城市的平均房价同比下降可以看出，政策的不断出台和各种资金的紧缩增加了开发商的压力。据统计，今年1-8月，全国共出台367项不同类型的房地产调控政策，比去年的315项增长17%，创下了房地产调控的新纪录。随着土地等重大体制改革的推进，长期机制的逐步建立和全国房价的稳定，一些城市住房市场可能会有一些短期的调整。房地产政策总体上将保持连续性和稳定性，短期内不会对市场产生任何重大影响。中国生产力促进会执行董事、高级房地产官员冯先泉认为，“2019年对于开发企业来说是相对独立的一年。”今年，整体市场处于稳定且略有下降的状态。“金九”不是春天！开发人员现在很冷静，思考很深入。整个行业必须有一个宽广的视野，全球经济周期性调整，国内经济压力等等，在多种因素叠加的情况下，房地产行业必须保持相对稳定。因此，房地产业本身不能用来理解，而必须根据中国的整体经济形势来思考。这不再是房地产行业的问题，而是某种意义上的整体经济形势的问题。中国房地产协会名誉副会长苗乐如在2019年中国房地产创新大会上指出:“当前房地产市场运行良好，稳定是根本标志。他还表示:“在中美经济持续摩擦和国内经济下行压力不断加大的情况下，房地产投资和交易保持高位，成为中国经济发展的压舱石和稳定器。”“长媒体标识-订阅周标识:商周刊