房地产市场，正在涌动暗流

今天不呈现无聊的数据或分析房地产市场的各种指数。我想告诉每个人房地产市场是什么样的，从我个人的经验，去前线看看房地产市场！

01

暗流涌动

在过去的一周里，上海的三家银行，工行、建行、农商，都主动打电话给我，宣传他们的信贷。当然，他们以前也这样做过，但他们从未如此频繁和急切过。

由于我的职业敏感性，我顺便问了以下细节:工行的额度为50万，建行的额度为23万，建行的月贷款利率为4‰，相当于4.8%的年利率，相当于5年期贷款利率4.75然后我立即问她，这笔信用贷款是否可以买房子或支付中介费用。建行说没有。目前，还没有这样的开放。可以使用其他费用。

，但事实上，如果你在这个时候买房，你肯定会知道上海目前的信贷政策正在逐渐向房地产倾斜。

目前，上海第一按揭利率为4.65%，比5年期LPR 4.75%的利率低10个基点，为全国唯一、全国最低的利率。

上海的抵押贷款经营贷款利率已低至4.35%，且是20年等额本息，比4.75%的抵押贷款利率低40个基点我周围的许多朋友都在利用这个渠道来拯救国家，降低购房成本。

上海还有专门用于买卖房地产的税收贷款。利率低得惊人，为3.5%，与公积金的利率相若。期限为5-10年，最高不超过50万元。所有个人所得税、增值税和契税都可以借出。

也是二手房买卖的中介费。政府不允许使用信用卡，去年中央银行还专门发布了一份文件强调这一点。但实际上，上海90%的中介机构都在鼓励顾客使用信用卡，而且还有一套规避程序。

目前，上海商业贷款审批和贷款速度明显快于去年。网上签约后申请贷款，可在1-2周内审批，新生产证书签发后3-14天内贷款。我的一个朋友刚刚买了一栋房子。贷款批准在一周内获得批准。贷款将在房产证签发后4天内发放。

，也就是说，现在在上海买房，从首付到按揭，从税费到中介费，都可以借钱，都有信用支持。事实上，上海根本不是这样，它只是一个缩影！

可以从银行拼命让客户申请信用贷款到变相支持房地产市场的全过程中看出。随着央行多次降息和放水，各大银行的资金已经超出了它们的承受能力。他们迫切需要找到一个突破来花这笔钱。

现在的实际情况是银行有太多的钱可以保留，房地产市场是最安全的业务，坏账率最低，银行收入最高。

因此，大银行既有动机又有热情做按揭业务，更有兴趣降低首付和贷款利率。更不用说地方政府，他们更倾向于降低门槛，鼓励购房，增加财政收入，弥补疫情造成的损失。

防止洪水涌入楼市，其实很难！

现在在整个过程中只有一个阻力和唯一的阻碍点，也就是说，顶层仍然没有放松。也就是说，从供给端到需求端，从上游到下游，一切都迫不及待，一切都在上升，但掌舵人始终拒绝一发不可收拾但事实上，水位已经严重超过了安全线。大量的水也从裂缝中流出。

这是房地产市场最真实的现状。表面上，风很平静，但实际上，下面有一股暗流在流动。

如果大门打开，后果不难想象！

02

风向和形势

3年26日，中欧国际商学院经济学和金融学教授徐小年在中欧校友会的一次演讲中说:“在当今全球化的世界里，中国的经济与世界密不可分。”如果全球疫情持续一天，我们将没有订单，工人没有工资就没有消费。我们不能在下半年跑，我们必须陪着全世界通过防疫。只有当世界经济恢复正常，中国才能恢复正常。“

徐小年的口语正是2.0版的流行，我从2月份开始已经多次强调过了疫情对中国经济的影响才刚刚开始，还有很长的路要走。在最新的研究报告中，

CICC将中国2020年实际国内生产总值增长预测从之前的6.1%下调至2.6%CICC董事总经理洪亮3月10日在接受《中国证券报》记者采访时表示:“房地产和汽车购买限制应该放开。”如果我们说需要调整反向周期，需要进行微调，需要进行早期调整，那么包括我们的利率在内的一些房地产购买和贷款限制政策就有调整的空间。如果我们想弥补内需，就必须调整房地产政策。因为在经济低迷时期，你不能依赖优惠券的发行来吃喝，更大的优惠券必须是汽车和房子。“

事实上，在更大的危机和冲击面前，高层看得比我们更清楚，更明白，所以才会提前部署和行动

自LPR去年发行以来，央行在每次降息5-10个基点后，于3月30日以非常规方式将7天反向回购利率下调20个基点。这一行动表明形势的发展比我们预料的要严重得多。

现在可以基本断定，4月15日的多边基金和4月20日的LPR也将超过此前的大幅降息。

中的一切都表明，我们正在以更快的速度降息，实施更多的宽松政策和刺激措施。

在过去的一段时间里，虽然五个城市的放松已经停止，但仍有一些城市顺利过关。在接下来的2-3个季度，我们将看到更多的城市和银行联手与高层玩游戏，不断探索和放松房地产市场。

03

实用技能

的大趋势已经结束。接下来，基于我最近的家访，我将与你分享一些实际的买卖技巧。

在最近看房的过程中，我遇到了两栋特别的房子:第一栋

是上海第一梯队的一栋双学区房子。丈夫和妻子刚刚离婚，发生了冲突。房产属于丈夫。妻子的户口还在房子里。丈夫在妻子不知情的情况下列出了房子的清单。当中介带我去看房子时，我妻子在家。她完全不知情，背叛了我们。然后我要求中介和房东的丈夫清楚地谈谈据房东的丈夫说，房子已经判给了他，他需要卖掉房子才能有钱补偿妻子。此外，他妻子名下没有房产，户口也不能迁出。此外，他的妻子还想威胁丈夫尽快补偿自己，推迟她搬出户籍制度。她担心一旦房子被卖了，她的账户会被搬走，她丈夫会对她失去控制，从而失去赔偿。

虽然从去年开始，上海市就规定，如果原户口未能在规定期限内迁出，公安部门将强制迁出所售房屋，但手续比较复杂，特殊情况下需要特殊处理。

，所以尽管这房子的性价比很高，我还是决定放弃。根据我多年的经验，这种房子即使便宜也不能碰，否则会耗费大量的时间和精力，而且会错过今年进入市场的最佳机会。

如果我第一次去拜访我的妻子时她不在家，而整个过程又令人愉快又轻松，那么进入深坑岂不是很容易？

因此，在购买二手房时，必须了解房东出售房子的目的、家庭成员的现状以及夫妻关系。在过去几年里，我在关于买卖技巧的文章中反复强调，卖房子的目的是你必须明确的第一步。除了亲自询问房东，你还应该请中介横向询问。如果你正在购买一所学区的房子，你必须去警察局，看看是否有任何帐户和几个帐户，如果房东在支付押金前故意隐藏他们。第二套

是一套空房，价格明显低于市场价。看到房子后，在我的压力下，中介兄弟说房子属于这对老夫妇，现在他们都死了。这房子是由两个孩子继承的。这所房子是儿子的唯一房子，不是女儿的唯一房子。根据继承法，女儿必须承担20%的个人所得税(遗产税)，属于她自己的一半。事实上，也就是说，房子有10%的个人所得税需要由下一个家庭承担。这样一个计算划算、低成本的紧急抛出是一个噱头

事实上，在我多年的交易经验中，我已经多次遇到遗产税。在这里，我想提醒我的亲属，一些机构会诚实地告诉你，有遗产税，而一些机构和房东可能不太好，或者他们不知道要支付什么税。

因此，当你买二手房时，你必须缴纳每一项税，因为你不知道或不能计算一栋房子到底有多少税。如果你签署了一份协议，并承诺在买房前承担房东的所有税款，那么未来等待你的可能是一大笔钱。

在这里，我也可以教你一个技巧继承或捐赠的房屋至少要有五年的历史，才能免交个人所得税(总价的20%)。五岁是指你的父母是否在那一年买了房子，现在你已经卖了五年了。唯一重要的是房子是否是你名下唯一的房子。当然，如果你的婚姻破裂，你的房子被你的前妻偷走，继承的房子将成为你唯一的房子，你将免交个人所得税是很自然的。总价格的20%不是一个小数字

房地产的买卖无非是宏观和微观，宏观知道什么时候卖，什么时候等着瞧，微观知道什么房子是危险的，什么坑必须避免。只有当宏观和微观得到充分控制，你才能在最合适的时间买到最满意的房子！