林晓金融观察:个人房贷利率真正的“锚”是房价

中央银行发行lpr作为未来银行贷款利率的“锚”，取消了以前的官方贷款基准利率。其目的是降低企业的融资成本和市场利率。然而，大多数人最关心的是抵押贷款利率在未来会下降还是上升。

央行在一份新闻稿中表示，新发放的商业个人住房贷款的利率是基于最近一个月同期的LPR。每笔贷款的具体金额由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策的要求以及贷款综合风险状况，在发放贷款时与借款人协商确定。这意味着抵押贷款利率只能高于LPR利率

从央行的上述声明中可以看出，在目前严格控制房地产贷款的情况下，抵押贷款利率的基准已经改为LPR，这是一个随市场波动的利率，即它可以上升或下降，不像以前，当官方价格几乎不变，除非政府有一个新的利率政策或优惠抵押贷款政策。抵押贷款利率更加灵活，更加灵活，更能反映市场供求状况。抵押贷款利率下调的空间被打开了。然而，至少目前的短期政策是，抵押贷款利率永远不会下降，至少不会低于目前的政策利率水平。即使未来LPR利率下降，理论抵押贷款利率水平也将在商业银行增加一些点数后下降，实际执行利率水平永远不会下降。

例如，LPR 8月20日宣布的5年期利率为4.85%，央行规定第一套个人住房贷款的利率不得低于同期LPR；两套个人住房贷款的利率不得低于相应期限LPR加60个基点，此后5年LPR按5.45%计算

届时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定本地LPR点的下限商业银行将根据负债成本、客户的风险状况、自身的贷款政策等来确定点数。

事实上，目前大多数银行，尤其是大型国有银行，资金极其充裕，资产短缺的情况正在逼近。从心底里，他们非常愿意分配抵押资产。此外，近年来的经验表明，房地产贷款是最好的优质资产，商业银行易于操作，并有稳定和丰富的回报。

2年上半年，在政策的鼓励下，房地产市场再次繁荣，各大银行充分利用了抵押贷款。那年上半年，个人住房贷款飙升了2.3万亿元，银行赚了很多钱。那年下半年，他们都把抵押贷款作为主要目标。然而，政策方向发生了很大变化，抵押贷款停止了。这表明银行有多喜欢抵押贷款资产。

因此，今后政府将非常严格地控制抵押贷款利率。如果不小心，商业银行将抬高抵押贷款，引发新一轮房价上涨。事实上，从长远来看，中国的世纪利率水平只能降而不能升。一波负利率正在席卷全球。欧洲和日本长期遭受负利率。美联储已经开始降息，丹麦也开始发放负利率贷款。中国经济仍处于下行周期，利率肯定会下降，LPR肯定会下跌

但对于住房贷款来说，至少在短期内，LPR的参考意义不大。住房贷款不会低于LPR，更重要的是，不会低于改革前的利率。未来，如果LPR下跌，只有主要针对制造业，尤其是中小企业的贷款利率将会下调。至于住房贷款，央行的地方分支机构和其他监管机构至少会维持目前的住房贷款水平。

因此，未来抵押贷款利率主要取决于房价。如果房价保持在当前水平不变，那么利率将保持不变。如果未来房价大幅上涨，利率可能会进一步上涨。除非房价下跌并影响金融稳定和宏观经济稳定，否则利率可能会下降。央行公告

指出，中国人民银行省级分行要按照“以城为本”的原则，引导省级市场利率定价自律机制。根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一、二次个人住房贷款的利率下限。

这里所谓的“房地产形势”实际上就是房价。如果房价涨得太快，肯定会涨得更多。这也是针对目前一些城市房价上涨过快的情况而制定的政策。

因此，在新的贷款利率政策体系下，抵押贷款利率的真正锚应该是房价，而不是LPR