华夏专题解析第一期

南京市江宁区某工业用地转科研用地政策相关分析

——华夏专题解析第一期

地块简介：

该地块位于南京市江宁开发区，土地使用权面积约13亩，土地性质为工业用地，现规划用途为科研用地，规划后容积率为3.0。地块所处附近的道路网络通达，交通便捷；周边产业集聚，区域规划利好，市场前景广阔。

政策支持篇

该地块符合南京市政府出台的相关文件提及的工业用地转科研用地的相关内容，并且以协议出让方式进行办理。

• A南京市人民政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知（宁政规字[2013]1号）
• B中共南京市委办公厅南京市人民政府办公厅印发《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》的通知
• C关于印发《江宁区城镇低效用地再开发试点实施意见》的通知（江宁政办发〔2014〕179号）
• D市政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知（宁政办发〔2016〕20号）

A

南京市人民政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知

（宁政规字[2013]1号）

四、鼓励存量土地转型
企业利用自有存量工业用地建设科技研发项目，符合以下全部条件的，可以通过补交土地出让金的方式将土地用途调整为科技研发用地：
(一)土地位于绕城公路以外的科技创业特别社区、市以上批准设立的各类产业园区或科创载体内，已取得土地使用证；
(二)项目单位具备科技研发能力，是经认定的高新技术企业、创新性企业、技术先进性服务企业，或承担过市级以上科技项目，或拥有经市级以上科技等有关部门认定(或纳入统计范围)的企业研发机构，并取得科技部门书面意见；
(三)符合产业政策要求，取得项目批准文件；
(四)符合城市规划要求，取得规划批准文件；
(五)符合特区、园区入园要求，取得特区、园区管理单位书面同意意见。

B

中共南京市委办公厅南京市人民政府办公厅印发

《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》的通知

（十四）分类明确低效再开发用地政策。在符合以上城镇低效用地再开发模式的前提下，各类城镇低效用地按以下规定办理用地手续：

（4）低效产业用地再开发后土地用途变更为科技研发用地，且符合《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号）规定的，可采取协议出让方式办理；

C

关于印发《江宁区城镇低效用地再开发试点实施意见》的通知

（江宁政办发〔2014〕179号）

三、城镇低效用地再开发的配套政策

（四）各类低效用地再开发政策

1、低效产业用地

（4）低效产业用地再开发后土地用途变更为科技研发用地，且符合《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号）规定的，可采取协议出让方式办理；

D

市政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知

（宁政办发〔2016〕20号）

二、优化完善用地政策

低效产业用地及其他低效用地利用自有存量土地，重新建设或改造为非商品住宅类经营性项目，可采取协议出让方式办理用地手续，所建房产应在符合规划设计结构及产权分割规范要求的前提下，按整栋或整层作为最小分割单元销售转让（旅馆、文化、养老、医疗、教育等须整体使用的项目除外），且分割转让的建筑面积总和不得超过规划计容总建筑面积的30%，相关要求在土地出让合同中明确约定。

完善手续篇

此地块小于5公顷，首先由江宁区政府对可行性按程序研究，同时用地单位需要获取科技部门认可具备科研资质的书面意见。经准后，由市、区国土部门出具项目前期工作联系函。持该函去发改部门办理项目审批（核准或备案）、规划部门办理规划条件，并征求环保、文物等部门书面意见（用地范围涉及供电、地铁设施的，还需征求供电、地铁部门意见）后，持相关批准文件和书面意见向国土分局申请办理土地协议出让手续。土地协议出让手续办理完后，用地单位应按规定办理相关规划、环保、建设审批手续。

• A市政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作的实施意见（试行）（宁政办发[2019]030号）
• B关于印发《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》的通知（宁国土资〔2016〕128号）
• C市政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知（宁政办发〔2016〕20号）

A

市政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作的实施意见（试行）

（宁政办发[2019]30号）

五、保障机制

（二）简化办理程序。加强部门协作，通过联席会议等方式建立议事协调机制。建立再开发审批“绿色通道”，简化办事程序，提高工作效率，确保再开发工作高效有序开展。

低效工业用地再开发为科技研发用地的，土地面积小于5公顷的，由江北新区管委会、各区政府对拟改造科研项目的可行性按程序进行研究认定后，办理相关手续。

B

关于印发《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》的通知

（宁国土资〔2016〕128号）

二、关于项目实施方案

3、涉及工业用地等改变用途建设科技研发项目的，用地单位需取得科技部门认可具备科研资质的书面意见

三、关于审批手续办理

1、项目实施方案经市、区政府批准后，市、区国土部门向用地单位出具开展项目前期工作联系函，作为用地单位办理立项、规划等相关手续的依据。

2、用地单位持开展项目前期工作联系函，在发改部门办理项目审批（核准或备案）、规划部门办理规划条件，并征求环保、文物等部门书面意见（用地范围涉及供电、地铁设施的，还需征求供电、地铁部门意见）后，持相关批准文件和书面意见向国土分局申请办理土地协议出让手续。申请协议出让所需材料见附件四。

3、国土分局应根据现有规定和要求拟定土地协议出让方案并按程序报批，其中新五区出让方案报各区政府批准后实施。

4、土地协议出让手续办理完后，用地单位应按规定办理相关规划、环保、建设审批手续。

5、符合各部门相关审批办理条件如立项、规划等的项目，可同步办理相关前期手续，待项目实施方案批准后，持相关材料向国土分局申请办理土地协议出让手续。

C

市政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知

（宁政办发〔2016〕20号）

再开发项目中拟按协议出让方式供地的（含历史遗留问题处理），再开发用地单位应在先行征求规划部门规划意见（其中再开发涉及教育、医疗、社会福利等项目还应征求行业主管部门项目可行性书面意见）的基础上，拟定项目实施方案报经市、区政府批准后实施。根据市、区政府批准的项目实施方案，国土部门向用地单位出具开展项目前期工作联系函，再开发用地单位及时在有关部门申报办理立项、规划、土地、环保、建设等相关审批手续。