青岛楼市“金九”软着陆

青岛楼市自2017年开始已经逐渐在相对理性的市场归位。从2019年前9个月的新房数据看，楼市已经趋于全年平稳，没有过分的淡旺季之分。

金九粒

▲在限购限价限贷政策调控下，青岛楼市总体供应呈现量涨、价跌的状态
2019年前8月，全国商品房销售面积同比下降0.6%。8月份，全国商品房销售面积环比增长0.5%，同比上涨4.7%，销售的增长主要来源于西部和东北部地区。但市场略微好转并不意味着市场开始回暖，在严控之下，当前市场预期不高，开发企业为了回收资金，会选择以价换量，降价促销的楼盘已经明显增多。
中国指数研究院数据显示，8月一线城市成交同比、环比双双下行，三线城市同环比齐升。而青岛楼市8月依托集中的开发商开盘和促销政策，也仅是环比略涨、同比依然有明显回落。在限购限价限贷等一系列政策的调控盘下，无论是主城区还是周边区域，楼市总体供应呈现出量涨、价跌的状态。
楼市秋寒中起步
9月份，青岛周均加推或首开盘超10个，特别是海信香江睿园、实地蔷薇国际、青特金地汇豪观邸、保利观堂、绿城海棠印月、青铁华润城、龙湖春江天境等项目。
据克而瑞数据统计，截至9月25日，青岛楼市9月供应面积144.6万平方米，同比下降30.7%；供应套数11734套，同比下降29.3%；成交面积102.2万平方米，同比上涨19.2%；新房成交8581套，同比上涨17.8%；成交均价13912.3元/平方米，同比增长2.6%；成交金额142.19亿元，同比增长22.3%。在2019年楼市调控趋严的状态下，青岛楼市创下前9个月周平均成交最高。统计显示，9月份市场供求比为1.4，供应量略大于实际需求。
受供地和限购政策的双重影响，主城区的新开盘数量并不多。主城区受制于土地资源的限制，纯住宅产品紧缺，西海岸、城阳、胶州三大区域入市项目较多，总计占比达到80%以上。这其中，受发展题材带动，西海岸楼盘多集中于西海岸中央活力区、西海岸影视文化产业区、辛安板块。城阳区在市场调控后性价比大大提高，城阳北部分楼盘的价格调整达2000-4000元/平方米。胶州市的空港和产业新区主题的带动较大。
青岛知名地产人士张百忍表示：“西海岸大主题拉动能力强，随着大盘的展开推进，楼市的供应量走高，2018年下半年以来，西海岸价格下探空间仍在，但随着抄底购买力入场，好产品也在逐渐减少。城阳北属于城阳的核心区域，新城区发展的延伸区域，承担了主流需求。同时，也是城阳价格重塑的主要区域，目前性价比很高。胶州的优势在于有空港作为核心支撑，目前本地需求尚未释放完毕。开发商前期拿地成本的预留空间也较为宽裕。因此，胶州楼市仍处于有量、也不缺价的状态。”
全国楼市自2017年就已经出现“金九银十”逐渐褪色的情况。2019年8月，全国40个典型城市新房市场成交面积环比下降9%，同比下降3%。可见，当前国内楼市预期已经转变。随着一城一策的细节调控措施落地，开发企业“金九”阶段开始集中降价跑量，楼市相比较过去火热的“金九”，显得秋意浓浓。
“‘金九银十’主要是反映全年楼市冲刺阶段的一个特殊的市场现象。近几年来，市场的变化已经逐渐转向‘年末启动、年初开战’，这在一定程度上体现了在调控政策的严控之下，‘金九银十’不再是房地产营销的‘主攻点’。换个角度来说，年末启动，年初开战更符合快速走量的真实现状。”乐居控股青岛公司总经理董娜表示。
值得关注的是，据2019年主要开发企业公布的中期业绩报告，国内十强龙头房企，有一半多未能完成全年销售目标的50%，其中富力地产、融创中国、佳兆业等房企仅完成不到40%，融信集团、荣盛集团、时代中国、金地集团和远洋集团等房企也只是刚刚踩过40%的“及格线”。在市场状态全面趋缓的情况下，今年7月30日，国家又明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再次释放“房住不炒”信号，《人民日报》等中央媒体也连续发声。9月6日央行“降准”，并从防范“违规输血”房地产企业的高度，再次收紧地产行业的融资渠道。此举仿佛杀毒软件一样，驱逐了大批“炒房资金”离场，也彻底封死了楼市的放量增长出口。可见，2019年楼市的“金九”不仅秋意浓，而且秋寒阵阵。
理性市场趋稳
尽管“金九银十”作为楼市营销节点的说法仍存，但房住不炒的政策前提下，“金九”的市场冲量意义已经不大。一方面是随着大环境的调整，青岛的楼市自2017年开始已经逐渐在相对理性的市场归位。另一方面，从购买力看，全球性的经济环境不佳很难再支撑市场继续冲高。从2019年前9个月的新房数据看，楼市已经趋于全年平稳，没有过分的淡旺季之分。
10月份, 预计青岛市将有近55个楼盘入市。在2019年青岛楼市“金九”软着陆的铺陈之下，“银十”也仅仅是稳中有升。据记者观察，2018年下半年以来，一再降低的置业门槛，吸引了部分购房者出手。宏观层面来看，近期房贷利率调整虽然短期影响不大，却给了刚需一定的期待值和市场信心。
对此，岛城知名地产专家、青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江表示：“单从2019年市场来看，‘金九’，算是如期而至。成交量同比环比都有一定程度上升。在2019年的整体市场环境下，环比前8个月，这个9月有点儿触底反弹的味道。结合市场的现状，市场还是比较平稳的。主城区一些位置比较好的楼盘，依然供不应求。青铁华润城等几个楼盘受关注程度比较高。”龙江告诉记者，目前，青岛主城区的楼盘稀少。成交量上，西海岸、胶州、城阳、即墨等区域带动了九月份成交量的回升。
截至8月，70大中城市均价环比下跌的城市由7月的3个增至10个，60城均价同比增幅回落。可见，持续出台的政策叠加各种资金收紧，让开发商压力徒增。据统计，今年1月到8月，全国出台各类房地产调控政策高达367次，相比去年315次上涨了17%，累计次数刷新了房地产调控纪录。
随着土地等重大制度改革的推进、长效机制的逐步建立和全国房价趋于平稳，部分城市住房市场可能有一定的短线调整。房地产政策仍将总体保持延续性与稳定性，短期不会对市场产生重要影响。
地产界资深人士、中国生产力学会常务理事冯显泉认为，“2019年对于开发企业而言是一个相对独立的小年。这一年总体市场是处于平稳有小幅回落的状态。一个‘金九’不是春天！开发商现在是冷静且又深度思考的状态。全行业都要有大局观，全球经济周期性调整，国内经济压力等，多种因素叠加的情况下，房地产行业必须保持相对平稳。因此，不能用房地产行业自身去理解，要站在中国经济大盘子下思考，这已经不是房地产一个行业的问题，一定意义上是经济大局的问题。”
中国房地产业协会名誉副会长苗乐如在“拥抱大资管新时代——2019中国房地产创新大会”上指出：“当前房地产市场走势向好，根本标志就是平稳。”他还说：“在中美经济磨擦持续、国内经济下行压力加大的形势下，房地产投资、交易保持高位运行，成为我国经济发展的压舱石、稳定器。”
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